Deutschland · Hamburg

Mieterhöhung in Hamburg prüfen

Eine Mieterhöhung scheitert häufiger an der Form als an der Höhe. Prüfen Sie deshalb in dieser Reihenfolge: Form, Grund, Betrag, Frist.

Inserat prüfen

Ohne die richtige Form ist die Erhöhung unwirksam

Fast alle Rechtsordnungen verlangen für eine Erhöhung eine bestimmte Form, oft ein amtliches Formular oder eine Begründung mit benannten Vergleichsobjekten. Dazu kommt eine Ankündigungsfrist vor dem Zinstermin. Fehlt eines davon, ist die Erhöhung unwirksam, unabhängig davon, ob der Betrag stimmt.

Ohne anerkannten Anlass keine Erhöhung

Eine Erhöhung braucht einen im Gesetz vorgesehenen Anlass. Die gängigen sind eine vertraglich vereinbarte Wertsicherung, die Anpassung an das ortsübliche Niveau, eine durchgeführte Modernisierung und die Anhebung eines amtlichen Ausgangswerts.

Die Klausel muss im Vertrag stehen

Sie wirkt nur, wenn sie im Vertrag steht. Ohne Klausel gibt es keine automatische Anpassung an einen Index, auch wenn der Index gestiegen ist.

Nur der Teil, der den Wohnwert erhöht

Umgelegt werden darf nur der Teil, der den Wohnwert wirklich erhöht. Was ohnehin fällige Instandhaltung war, gehört nicht dazu und muss herausgerechnet werden.

Die Obergrenze für den Schritt

Mehrere Länder kennen eine zweite Grenze. Sie sagt, wie stark eine Miete in einem bestimmten Zeitraum überhaupt steigen darf. Sie greift auch dann, wenn die neue Miete für sich genommen zulässig wäre.

Ihre Frist zum Widerspruch

Sie ist meist kurz und beginnt mit dem Zugang des Schreibens. Wer sie verstreichen lässt, kann in manchen Ländern durch bloßes Weiterzahlen zustimmen, ohne es zu wollen.

Was im Bundesland Hamburg gilt

Die Mietpreisbremse gilt nicht im ganzen Land, sondern nur in Gemeinden, die die Landesregierung durch Rechtsverordnung als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt bestimmt hat. Ohne diese Verordnung gibt es hier keine Obergrenze bei der Neuvermietung.

Grundlage: § 556d Abs. 2 BGB

Die Kappungsgrenze für Mieterhöhungen im laufenden Vertrag liegt im Regelfall bei zwanzig Prozent in drei Jahren. Auf fünfzehn Prozent gesenkt wird sie nur dort, wo die Landesregierung das per Verordnung angeordnet hat.

Grundlage: § 558 Abs. 3 BGB

Den Steuersatz der Grunderwerbsteuer setzt jedes Bundesland selbst fest. Deshalb kostet derselbe Kaufpreis je nach Bundesland unterschiedlich viel Steuer.

Grundlage: Art. 105 Abs. 2a Satz 2 GG in Verbindung mit § 11 GrEStG

Die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen kann in ausgewiesenen Gebieten unter Genehmigungsvorbehalt stehen. Ob das hier gilt, entscheidet die Landesverordnung.

Grundlage: § 250 BauGB

Die Rechtslage in Deutschland

Wann und wie erhöht werden darf

Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, höchstens 20 Prozent in drei Jahren, in angespannten Märkten 15 Prozent (Kappungsgrenze § 558 Abs. 3 BGB). Modernisierungsumlage gesondert nach § 559 BGB.

Ihre Frist und der Weg dorthin

Rüge nach § 556g Abs. 2 BGB. Wer binnen 30 Monaten ab Vertragsbeginn rügt, bekommt die Überzahlung ab Mietbeginn zurück, sonst erst ab Zugang der Rüge. Die Mietpreisbremse gilt bis 31.12.2029.

Was Sie dafür nachschlagen müssen

Ob die Gemeinde in der Mietenbegrenzungsverordnung des Landes steht, aktueller qualifizierter Mietspiegel der Stadt und der einschlägige Spannenwert für Baujahr, Größe und Ausstattung.

Grundlage: §§ 556d bis 556g BGB (Mietpreisbremse), § 558 BGB (ortsübliche Vergleichsmiete). Grundlage dafür ist das Gesetz zur Verlängerung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn vom 23.07.2025. Es verschiebt die Befristung der Mietpreisbremse von Ende 2025 auf den 31.12.2029. Die Zehn-Prozent-Grenze, die Vormietenregel und der Neubau-Stichtag Oktober 2014 blieben dabei unverändert. Zuletzt am Gesetzestext geprüft: 2026-07-29.

Die letzten Fragen vor dem Start

Muss ich der Erhöhung ausdrücklich zustimmen?

Das hängt am Anlass. Bei einer vereinbarten Wertsicherung und bei der Anhebung eines amtlichen Werts wirkt die Erhöhung ohne Ihre Zustimmung. Bei der Anpassung an das ortsübliche Niveau verlangen mehrere Rechtsordnungen eine Zustimmung, die auch durch schlüssiges Verhalten eintreten kann.

Was passiert, wenn ich die erhöhte Miete unter Vorbehalt zahle?

Der Vorbehalt hält Ihre Rückforderung offen und vermeidet zugleich den Vorwurf des Zahlungsverzugs. Er ersetzt aber keinen fristgerechten Widerspruch, wo einer vorgeschrieben ist.

Was noch zur Entscheidung hilft

Bereit, eine Immobilie zu prüfen?

In wenigen Minuten haben Sie einen vollständigen, vorsichtig gerechneten Bericht als PDF. Kein Termin, kein Papierkram.

Immobilie prüfen

19,99 € je Bericht inkl. USt, einmalig. Kein Abo nötig, keine Grundgebühr.

Sie wollen Ihre eigene Immobilie bewerten? Hier entlang.

Auf dem Laufenden bleiben

Wir schreiben selten und nur, wenn es wirklich hilfreich ist: neue Funktionen, Markt-Einordnungen, Tipps rund um Kauf, Verkauf und Miete.