Spanien · Barcelona
Steuer beim Immobilienverkauf in Barcelona
Der Gewinn aus einem Immobilienverkauf ist in fast allen Ländern steuerpflichtig. Wie hoch, ab wann und mit welchen Ausnahmen, unterscheidet sich erheblich, und die Ausnahmen sind der Teil, an dem das meiste Geld hängt.
Worauf die Steuer überhaupt anfällt
Besteuert wird in der Regel nicht der Verkaufspreis, sondern der Gewinn: der Erlös abzüglich dessen, was Sie damals bezahlt und seither investiert haben. Wer die alten Rechnungen für Sanierungen nicht mehr findet, versteuert einen Gewinn, den er nie gemacht hat.
Die Befreiungen, nach denen niemand fragt
Fast jede Rechtsordnung kennt Ausnahmen, und sie greifen nicht von selbst. Wer sie nicht kennt, zahlt freiwillig.
Das selbst bewohnte Objekt
Wer die Immobilie selbst bewohnt hat, ist in mehreren Ländern ganz oder teilweise befreit. An welche Dauer und an welchen Zeitpunkt das geknüpft ist, entscheidet über einen fünfstelligen Betrag.
Die Haltedauer
Mehrere Länder besteuern nur, wer innerhalb einer bestimmten Frist wieder verkauft. Ein Verkauf wenige Monate nach Ablauf kann deutlich günstiger sein als einer davor.
Wer die Steuer abführt
In einigen Ländern führt der Vertragserrichter oder der Notar die Steuer direkt ab, in anderen erklären Sie sie selbst. Der Unterschied ist wichtig: Im ersten Fall geht das Geld nie über Ihr Konto, im zweiten müssen Sie es zurücklegen.
Was Sie vorher zusammensuchen sollten
Den alten Kaufvertrag, die Nebenkosten von damals und jede Rechnung für Maßnahmen, die über bloße Erhaltung hinausgingen. Alles davon senkt den steuerpflichtigen Gewinn, und alles davon muss belegt sein.
Was in Barcelona gilt
Barcelona verlangt bei Neubauten und bei der Sanierung ganzer Gebäude, dass ein fester Anteil der Wohnfläche als geförderter Wohnraum entsteht. Die Regel gilt auch im bereits bebauten Stadtgebiet, und das oberste spanische Gericht hat sie bestätigt. Wer ein Haus zur Kernsanierung kauft, rechnet also mit einem Teil, den er nicht frei verwerten kann.
Grundlage: Änderung des Allgemeinen Metropolitanplans für Barcelona von 2018, die sogenannte 30-Prozent-Regel, bestätigt vom Tribunal Supremo
Eine Wohnung in Barcelona zu kaufen, um sie kurzfristig an Touristen zu vermieten, geht in weiten Teilen der Stadt nicht: Der Beherbergungsplan der Stadt teilt sie in Zonen ein, und in der innersten Zone darf keine neue Unterkunft dieser Art mehr entstehen. Eine bestehende Lizenz hängt am Objekt und ist deshalb der eigentliche Wert. Ob eine vorliegt, gehört vor dem Kauf geprüft.
Grundlage: Pla Especial Urbanístic d'Allotjaments Turístics der Stadt Barcelona, beschlossen 2021 und seit 2022 in Kraft
Die Rechtslage in Spanien
Was den Verkäufer an Steuer trifft
Gewinn unterliegt der IRPF mit 19 bis 28 Prozent gestaffelt; bei nicht in Spanien ansässigen Verkäufern behält der Käufer 3 Prozent des Kaufpreises ein und führt sie ab (Art. 25.2 TRLIRNR). Dazu die plusvalía municipal der Gemeinde (Art. 104 ff. TRLRHL). Offenlegung: Haftung für vicios ocultos nach Art. 1484 Código Civil, Frist sechs Monate.
Worauf gerechnet wird
Gerechnet wird auf den valor de referencia des Katasters, wenn dieser über dem Kaufpreis liegt (Art. 10 TRLITPAJD in der Fassung ab 2022). Der Kaufpreis ist also nur die Untergrenze der Bemessungsgrundlage, nicht automatisch die Basis.
Grundlage: Verkäuferpflichten Spanien. Zuletzt am Gesetzestext geprüft: 2026-07-26.
Häufige Fragen
Kann ich die Maklerprovision gegenrechnen?
In den meisten Rechtsordnungen ja, sie gehört zu den Veräußerungskosten und mindert den Gewinn. Bewahren Sie die Rechnung auf, auch wenn der Käufer sie teilweise getragen hat.
Was gilt bei einer geerbten Immobilie?
Dann zählt in der Regel nicht Ihr Erwerb, sondern der des Erblassers, sowohl für die Haltedauer als auch für die Anschaffungskosten. Das kann eine lange Haltedauer bedeuten und damit eine Befreiung, an die niemand denkt.
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