Spanien · Baskenland
Welche Unterlagen Sie im Baskenland für den Verkauf brauchen
Eine vollständige Mappe verkürzt die Prüfung des Käufers und nimmt ihm das Argument für einen Abschlag. Eine unvollständige liefert ihm dieses Argument frei Haus.
Die Unterlagen, die das Gesetz verlangt
Ein Teil der Mappe ist Pflicht, und das Fehlen ist teils bußgeldbewehrt. Dazu gehört in allen hier behandelten Ländern der Nachweis über den Energiezustand des Gebäudes, der bereits bei der Anzeige vorliegen muss und nicht erst beim Notartermin.
Die Unterlagen, die den Preis halten
Der zweite Teil ist nicht vorgeschrieben, entscheidet aber über den Preis, weil sein Fehlen als Risiko eingepreist wird.
Bei einer Eigentumswohnung
Die Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten Jahre, der aktuelle Wirtschaftsplan und der Stand der Rücklage. Fehlen sie, muss der Käufer mit einer Sonderumlage rechnen, die er nicht kennt, und er rechnet vorsichtshalber mit einer hohen.
Bei einem Haus
Die Baugenehmigung samt Plänen, die Nachweise über durchgeführte Sanierungen und die Abnahme der Heizung. Ein Anbau ohne Genehmigung ist der Befund, der einen Verkauf am häufigsten platzen lässt.
Was Sie offenlegen müssen, auch ungefragt
Neben den Unterlagen gibt es Umstände, die Sie von sich aus nennen müssen. Wer sie verschweigt, haftet trotz vereinbartem Haftungsausschluss, und zwar noch Jahre nach dem Verkauf.
Die Reihenfolge, die Zeit spart
Beschaffen Sie zuerst, was von einer Behörde kommt, denn dort dauert es am längsten. Der Auszug aus dem Register, die Bestätigung der Gemeinde und der Energienachweis haben Vorlauf. Alles, was Sie selbst haben, ist in einer Stunde zusammengelegt.
Was in der Region Baskenland gilt
Ob die Mietobergrenze des spanischen Wohnungsgesetzes überhaupt greift, entscheidet jede autonome Gemeinschaft für ihre eigenen Gemeinden selbst. Das Baskenland hat davon besonders ausgiebig Gebrauch gemacht: Ende 2025 waren elf Gemeinden als angespannter Wohnungsmarkt ausgewiesen, mit sieben weiteren Anfang 2026 wuchs die Liste auf achtzehn Gemeinden, in denen mehr als die Hälfte der baskischen Bevölkerung wohnt. In diesen Gemeinden gilt bei neuen Mietverträgen eine Obergrenze, gestaffelt danach, ob der Vermieter ein Großvermieter oder eine Privatperson ist.
Grundlage: Art. 18 Ley 12/2023 überlässt die Ausweisung den autonomen Gemeinschaften; die baskischen Ausweisungen sind im Amtsblatt veröffentlicht (zuletzt die Erweiterung um Hernani, Tolosa und Lezo, Januar 2026)
Die Rechtslage in Spanien
Die Unterlagen, die das Gesetz verlangt
Pflicht sind: Certificado de eficiencia energética, Nota simple des Eigentumsregisters.
Was schon im Inserat stehen muss
Bereits in der Anzeige: Energieeffizienzklasse aus dem certificado energético.
Was Sie ungefragt sagen müssen
Der Verkäufer haftet für vicios ocultos nach Art. 1484 Código Civil, die Frist beträgt sechs Monate ab Übergabe. Kannte er den Mangel und verschwieg ihn, hilft ihm ein Haftungsausschluss nicht (Art. 1485).
Grundlage: Offenlegungspflichten Spanien. Zuletzt am Gesetzestext geprüft: 2026-07-27.
Häufige Fragen
Wie alt darf der Energienachweis sein?
Er hat in allen hier behandelten Ländern eine feste Gültigkeitsdauer. Ist sie abgelaufen, ist er wertlos und muss neu erstellt werden, bevor die Anzeige online geht.
Muss ich Mängel im Exposé nennen?
Im Exposé nicht zwingend, gegenüber dem Käufer vor dem Vertrag schon, soweit es sich um Umstände handelt, die er nicht selbst erkennen kann und die für seine Entscheidung wesentlich sind.
Was, wenn ein Anbau keine Genehmigung hat?
Das gehört offengelegt. Ein nachträgliches Genehmigungsverfahren ist meist möglich, dauert aber und kann eine Rückbauanordnung nach sich ziehen. Ein Käufer, der das erst nach dem Kauf erfährt, hat einen Anspruch, und ein Ausschluss hilft dann nicht.
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