Belgien · Brügge
Welche Unterlagen Sie in Brügge für den Verkauf brauchen
Eine vollständige Mappe verkürzt die Prüfung des Käufers und nimmt ihm das Argument für einen Abschlag. Eine unvollständige liefert ihm dieses Argument frei Haus.
Die Unterlagen, die das Gesetz verlangt
Ein Teil der Mappe ist Pflicht, und das Fehlen ist teils bußgeldbewehrt. Dazu gehört in allen hier behandelten Ländern der Nachweis über den Energiezustand des Gebäudes, der bereits bei der Anzeige vorliegen muss und nicht erst beim Notartermin.
Die Unterlagen, die den Preis halten
Der zweite Teil ist nicht vorgeschrieben, entscheidet aber über den Preis, weil sein Fehlen als Risiko eingepreist wird.
Bei einer Eigentumswohnung
Die Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten Jahre, der aktuelle Wirtschaftsplan und der Stand der Rücklage. Fehlen sie, muss der Käufer mit einer Sonderumlage rechnen, die er nicht kennt, und er rechnet vorsichtshalber mit einer hohen.
Bei einem Haus
Die Baugenehmigung samt Plänen, die Nachweise über durchgeführte Sanierungen und die Abnahme der Heizung. Ein Anbau ohne Genehmigung ist der Befund, der einen Verkauf am häufigsten platzen lässt.
Was Sie offenlegen müssen, auch ungefragt
Neben den Unterlagen gibt es Umstände, die Sie von sich aus nennen müssen. Wer sie verschweigt, haftet trotz vereinbartem Haftungsausschluss, und zwar noch Jahre nach dem Verkauf.
Die Reihenfolge, die Zeit spart
Beschaffen Sie zuerst, was von einer Behörde kommt, denn dort dauert es am längsten. Der Auszug aus dem Register, die Bestätigung der Gemeinde und der Energienachweis haben Vorlauf. Alles, was Sie selbst haben, ist in einer Stunde zusammengelegt.
Was in der Stadt Brügge gilt
Für Dächer in der Altstadt von Brügge gilt eine Pflichtneigung zwischen 30 und 60 Grad, gedeckt mit roten oder schwarzen gewellten Keramikziegeln, Naturschiefer oder roten flachen Keramikziegeln. Nur eine einzige waagrechte Reihe an Dachdurchbrechungen wie Gauben oder Dachflächenfenstern ist erlaubt. Sichtbare Solaranlagen von der öffentlichen Straße aus sind verboten.
Grundlage: Gemeentelijke Stedenbouwkundige Verordening Brügge, Artikel 23 und 24; Brugse binnenstad, festgestellt 25.01.2011, in Kraft seit 01.05.2011
Fassaden in der Altstadt von Brügge müssen aus handgeformtem Ziegelmauerwerk errichtet werden, das gegebenenfalls gestrichen oder verputzt werden darf, ein vorab zur Genehmigung vorzulegendes Farbmuster vorausgesetzt. Verputz mit Silikonharz ist verboten. Fenster-, Tür- und Torrahmen dürfen nicht aus Kunststoff bestehen, sondern nur aus Holz mit ausreichender Profilierung, sichtbare Schornsteine müssen aus vollem Ziegelmauerwerk bestehen.
Grundlage: Gemeentelijke Stedenbouwkundige Verordening Brügge, Artikel 33; Brugse binnenstad, in Kraft seit 01.05.2011
Ein Garagentor in einer Fassade mit weniger als 12 Metern Breite ist in der Altstadt von Brügge verboten, außer bei freistehender Bebauung. Das gilt für jede Fassade eines Grundstücks einzeln, selbst wenn es mehrere trägt.
Grundlage: Gemeentelijke Stedenbouwkundige Verordening Brügge, Artikel 15; Brugse binnenstad, in Kraft seit 01.05.2011
Die Rechtslage in Belgien
Die Unterlagen, die das Gesetz verlangt
Pflicht sind: Asbestattest, Bodemattest der OVAM, Energieprestatiecertificaat (EPC), Keuring der Elektroinstallation.
Was schon im Inserat stehen muss
Bereits in der Anzeige: EPC-Kennwert und Energielabel und Angabe des bodemattest-Status in Flandern.
Was Sie ungefragt sagen müssen
Der Verkäufer haftet für versteckte Mängel; ein Ausschluss trägt nicht, wenn er den Mangel kannte. Die Auskunftspflichten sind in Flandern, Wallonien und Brüssel unterschiedlich geregelt, das Objekt entscheidet.
Grundlage: Offenlegungspflichten Belgien. Zuletzt am Gesetzestext geprüft: 2026-07-26.
Häufige Fragen
Wie alt darf der Energienachweis sein?
Er hat in allen hier behandelten Ländern eine feste Gültigkeitsdauer. Ist sie abgelaufen, ist er wertlos und muss neu erstellt werden, bevor die Anzeige online geht.
Muss ich Mängel im Exposé nennen?
Im Exposé nicht zwingend, gegenüber dem Käufer vor dem Vertrag schon, soweit es sich um Umstände handelt, die er nicht selbst erkennen kann und die für seine Entscheidung wesentlich sind.
Was, wenn ein Anbau keine Genehmigung hat?
Das gehört offengelegt. Ein nachträgliches Genehmigungsverfahren ist meist möglich, dauert aber und kann eine Rückbauanordnung nach sich ziehen. Ein Käufer, der das erst nach dem Kauf erfährt, hat einen Anspruch, und ein Ausschluss hilft dann nicht.
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