Spanien · Girona
Steuer beim Immobilienverkauf in Girona
Der Gewinn aus einem Immobilienverkauf ist in fast allen Ländern steuerpflichtig. Wie hoch, ab wann und mit welchen Ausnahmen, unterscheidet sich erheblich, und die Ausnahmen sind der Teil, an dem das meiste Geld hängt.
Worauf die Steuer überhaupt anfällt
Besteuert wird in der Regel nicht der Verkaufspreis, sondern der Gewinn: der Erlös abzüglich dessen, was Sie damals bezahlt und seither investiert haben. Wer die alten Rechnungen für Sanierungen nicht mehr findet, versteuert einen Gewinn, den er nie gemacht hat.
Die Befreiungen, nach denen niemand fragt
Fast jede Rechtsordnung kennt Ausnahmen, und sie greifen nicht von selbst. Wer sie nicht kennt, zahlt freiwillig.
Das selbst bewohnte Objekt
Wer die Immobilie selbst bewohnt hat, ist in mehreren Ländern ganz oder teilweise befreit. An welche Dauer und an welchen Zeitpunkt das geknüpft ist, entscheidet über einen fünfstelligen Betrag.
Die Haltedauer
Mehrere Länder besteuern nur, wer innerhalb einer bestimmten Frist wieder verkauft. Ein Verkauf wenige Monate nach Ablauf kann deutlich günstiger sein als einer davor.
Wer die Steuer abführt
In einigen Ländern führt der Vertragserrichter oder der Notar die Steuer direkt ab, in anderen erklären Sie sie selbst. Der Unterschied ist wichtig: Im ersten Fall geht das Geld nie über Ihr Konto, im zweiten müssen Sie es zurücklegen.
Was Sie vorher zusammensuchen sollten
Den alten Kaufvertrag, die Nebenkosten von damals und jede Rechnung für Maßnahmen, die über bloße Erhaltung hinausgingen. Alles davon senkt den steuerpflichtigen Gewinn, und alles davon muss belegt sein.
Was in der Stadt Girona gilt
Im Barri Vell, der Altstadt von Girona, ist die Geschosszahl jedes Gebäudes in einem eigenen Plan je Parzelle festgelegt. Für Erdgeschosse gilt eine lichte Höhe zwischen 3,50 und 4,20 Metern, für Obergeschosse mindestens 2,50 Meter, unter dem Dachgeschoss darf sie am First auf 2,10 Meter sinken. Kellergeschosse müssen mindestens 2,20 Meter hoch sein und dürfen nicht als Wohnraum genutzt werden.
Grundlage: Pla Especial de Conservació i Reforma Interior del Barri Vell de Girona, Artikel 54 und 55; endgültig beschlossen von der Comissió Provincial d'Urbanisme am 20.07.1983, BOP Girona Nr. 117 vom 24.09.1983, laut amtlicher Übersicht der Gemeinde weiterhin in Kraft
Für Fassaden im Barri Vell von Girona ist die Farbe nicht frei wählbar: Jede einzelne Parzelle hat eine eigene, festgelegte Farbe nach der internationalen Munsell-Skala, verzeichnet in einem eigenen Plan und einer dem Regelwerk beigefügten Farbkarte. Erlaubte Fassadenausführungen sind Putz, glatt oder mit Sgraffito, oder Natursteinverkleidung aus Girona-Stein mit mindestens 4 Zentimetern Stärke, an Gebäudeecken mindestens 10 Zentimeter. Verboten sind unter anderem Glaswände, Keramik- oder Glasgitter sowie Verkleidungen aus Kunststoff oder Metall.
Grundlage: Pla Especial Girona, Artikel 62 und 63 (Artikel 63 durch die Revision des Generalplans geändert, Text Refós Artikel 77); Barri Vell Girona, weiterhin in Kraft
Beim Dach schreibt der Plan für das Barri Vell von Girona eine einheitliche Neigung zwischen 24 und 28 Prozent vor, gedeckt mit alten arabischen Ziegeln aus abgerissenen Gebäuden oder optisch gleichwertigem Material, Kupfer nur mit besonderer Genehmigung. Flachdächer und Dachterrassen sind nicht erlaubt, bestehende gelten als nicht plankonform. Auf dem Dach sind außer Kaminen und einer gemeinsamen Fernsehantenne je Gebäude keine weiteren Aufbauten zulässig.
Grundlage: Pla Especial Girona, Artikel 65, endgültig beschlossen von der Comissió d'Urbanisme am 08.03.1995; Barri Vell Girona, weiterhin in Kraft
Die Rechtslage in Spanien
Was den Verkäufer an Steuer trifft
Gewinn unterliegt der IRPF mit 19 bis 28 Prozent gestaffelt; bei nicht in Spanien ansässigen Verkäufern behält der Käufer 3 Prozent des Kaufpreises ein und führt sie ab (Art. 25.2 TRLIRNR). Dazu die plusvalía municipal der Gemeinde (Art. 104 ff. TRLRHL). Offenlegung: Haftung für vicios ocultos nach Art. 1484 Código Civil, Frist sechs Monate.
Worauf gerechnet wird
Gerechnet wird auf den valor de referencia des Katasters, wenn dieser über dem Kaufpreis liegt (Art. 10 TRLITPAJD in der Fassung ab 2022). Der Kaufpreis ist also nur die Untergrenze der Bemessungsgrundlage, nicht automatisch die Basis.
Grundlage: Verkäuferpflichten Spanien. Zuletzt am Gesetzestext geprüft: 2026-07-26.
Häufige Fragen
Kann ich die Maklerprovision gegenrechnen?
In den meisten Rechtsordnungen ja, sie gehört zu den Veräußerungskosten und mindert den Gewinn. Bewahren Sie die Rechnung auf, auch wenn der Käufer sie teilweise getragen hat.
Was gilt bei einer geerbten Immobilie?
Dann zählt in der Regel nicht Ihr Erwerb, sondern der des Erblassers, sowohl für die Haltedauer als auch für die Anschaffungskosten. Das kann eine lange Haltedauer bedeuten und damit eine Befreiung, an die niemand denkt.
Weiter
Bereit, eine Immobilie zu prüfen?
In wenigen Minuten haben Sie einen vollständigen, vorsichtig gerechneten Bericht als PDF. Kein Termin, kein Papierkram.
Im Testbetrieb kostenlos. Danach 29,99 € je Bericht inkl. USt, ohne Abo.
Sie wollen Ihre eigene Immobilie bewerten? Hier entlang.
Auf dem Laufenden bleiben
Wir schreiben selten und nur, wenn es wirklich hilfreich ist: neue Funktionen, Markt-Einordnungen, Tipps rund um Kauf, Verkauf und Miete.