Frankreich · Gordes
Wie lange hafte ich nach dem Verkauf in Gordes?
Mit der Übergabe ist ein Verkauf nicht erledigt. Für eine bestimmte Zeit können Mängel zurückkommen, und ein Satz im Vertrag schützt Sie weniger, als die meisten annehmen.
Die Uhr läuft ab der Übergabe
Nicht ab der Unterschrift und nicht ab der Eintragung, sondern ab dem Tag, an dem der Käufer das Objekt bekommen hat. Halten Sie diesen Tag schriftlich fest, samt Zählerständen und Zustand, denn er ist der Beginn jeder Frist.
Was der Ausschluss im Vertrag wirklich leistet
„Gekauft wie besichtigt“ steht in fast jedem Vertrag zwischen Privatpersonen und ist auch wirksam. Er hat aber eine Grenze, und die ist in allen hier behandelten Ländern dieselbe.
Er deckt, was Sie nicht wussten
Ein Mangel, von dem Sie selbst nichts ahnten, ist damit erledigt. Genau dafür ist die Klausel gedacht, und dafür trägt sie auch.
Er deckt nicht, was Sie verschwiegen haben
Wer einen Mangel kennt und nicht nennt, kann sich auf keinen Ausschluss berufen. Das gilt ausnahmslos, und die Frist dafür ist meist deutlich länger als die gewöhnliche.
Er deckt nicht, was Sie zugesagt haben
Eine Angabe zur Wohnfläche, zur Baugenehmigung oder zur Nutzbarkeit bleibt verbindlich, auch mit Ausschluss. Sagen Sie deshalb nichts zu, was Sie nicht belegen können.
Der sicherste Weg ist Offenlegen, nicht Verschweigen
Ein Mangel, den Sie im Vertrag benennen, ist ein Mangel, für den Sie nicht mehr haften: Der Käufer hat ihn gekauft. Ein Mangel, den Sie verschweigen, bleibt jahrelang Ihr Risiko. Der feuchte Keller im Vertrag ist billiger als der feuchte Keller vor Gericht.
Was Sie aufbewahren sollten und wie lange
Das Übergabeprotokoll, Fotos vom Zustand, den Schriftverkehr und jede Unterlage, die Sie ausgehändigt haben. Mindestens so lange, wie die Haftungsfrist Ihres Landes läuft, und bei Verdacht auf Streit länger.
Was in der Stadt Gordes gilt
In der Zone UA von Gordes gibt es keine feste Höchsthöhe in Metern. Neubauten dürfen höchstens etwa die durchschnittliche Höhe der Nachbargebäude erreichen.
Grundlage: Plan Local d'Urbanisme Gordes, Règlement, Zone UA, Artikel UA 10; genehmigt durch Gemeinderatsbeschluss vom 11.04.2022
Gebäude in Gordes müssen zwingend aus sichtbarem Naturstein bestehen, nur die Ausbesserung bereits bestehender alter Verputze ist toleriert. Steinmauerwerk wird mit ungefärbtem Sand-Kalk-Mörtel verfugt, wo dennoch verputzt wird, muss die Farbe matt und sandfarben sein, Weiß ist ausdrücklich verboten. Imitationsmaterialien wie Kunstziegel oder falsches Fachwerk sind ebenfalls verboten.
Grundlage: Plan Local d'Urbanisme Gordes, Règlement, Zone UA, Artikel UA 11 Absatz 2 und 4; genehmigt durch Gemeinderatsbeschluss vom 11.04.2022
In Gordes muss die Dacheindeckung aus runden Ziegeln (tuiles rondes) in hellen oder gealterten Farbtönen bestehen, mit einer Neigung zwischen 25 und 35 Prozent. Gauben und liegende Dachaufbauten (chiens assis) sind verboten.
Grundlage: Plan Local d'Urbanisme Gordes, Règlement, Zone UA, Artikel UA 11 Absatz 3; genehmigt durch Gemeinderatsbeschluss vom 11.04.2022
Die Rechtslage in Frankreich
Wie lange Sie nach der Übergabe haften
Zwei Jahre ab dem Tag, an dem Sie den Mangel entdecken, mit einer äußeren Grenze von zwanzig Jahren ab dem Verkauf (Art. 1648 und Art. 2232 Code civil). Diese zwei Jahre sind seit dem Urteil der chambre mixte der Cour de cassation vom 21.07.2023 eine VERJÄHRUNGSFRIST und keine Ausschlussfrist mehr. Der Unterschied ist praktisch groß: Eine Verjährungsfrist kann nach den allgemeinen Regeln gehemmt und unterbrochen werden, etwa durch ein gerichtliches Sachverständigengutachten. Vorher lief die Frist unaufhaltsam ab, und genau daran sind Ansprüche gescheitert.
Wie weit Sie die Haftung ausschließen können
Ja, das Gesetz erlaubt ihn ausdrücklich. Formeln wie „vendu en l’état“ stehen in fast jedem Vertrag. Sie gelten nur für einen privaten Verkäufer in gutem Glauben.
Wann der Ausschluss Sie NICHT schützt
Die Klausel trägt nicht, wenn der Verkäufer den Mangel kannte. Beim privaten Verkäufer wird guter Glaube vermutet, Sie müssen seine Kenntnis also beweisen. Makler, Immobilienhändler und Bauträger können sich gar nicht befreien.
Bis wann der Käufer einen Mangel melden muss
Keine gesonderte Meldefrist. Die zwei Jahre ab Entdeckung sind zugleich die Frist für die Klage.
Grundlage: Art. 1643, 1644, 1645, 1648 Code civil; Cour de cassation, 21.07.2023, Nr. 21-17.789. Zuletzt am Gesetzestext geprüft: 2026-07-29.
Häufige Fragen
Muss ich einen Mangel nennen, nach dem niemand fragt?
Ja, wenn er wesentlich ist und der Käufer ihn nicht selbst erkennen kann. Ein Wasserschaden hinter einer neuen Verkleidung gehört genannt, ein sichtbar altes Bad nicht.
Was, wenn sich der Käufer nach Jahren meldet?
Prüfen Sie zuerst, ob die Frist Ihres Landes überhaupt noch läuft. Ist sie abgelaufen, ist der Anspruch in aller Regel erledigt, außer es geht um einen Mangel, den Sie nachweislich verschwiegen haben.
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