Frankreich · Île-de-France
Steuer beim Immobilienverkauf in der Île-de-France
Der Gewinn aus einem Immobilienverkauf ist in fast allen Ländern steuerpflichtig. Wie hoch, ab wann und mit welchen Ausnahmen, unterscheidet sich erheblich, und die Ausnahmen sind der Teil, an dem das meiste Geld hängt.
Worauf die Steuer überhaupt anfällt
Besteuert wird in der Regel nicht der Verkaufspreis, sondern der Gewinn: der Erlös abzüglich dessen, was Sie damals bezahlt und seither investiert haben. Wer die alten Rechnungen für Sanierungen nicht mehr findet, versteuert einen Gewinn, den er nie gemacht hat.
Die Befreiungen, nach denen niemand fragt
Fast jede Rechtsordnung kennt Ausnahmen, und sie greifen nicht von selbst. Wer sie nicht kennt, zahlt freiwillig.
Das selbst bewohnte Objekt
Wer die Immobilie selbst bewohnt hat, ist in mehreren Ländern ganz oder teilweise befreit. An welche Dauer und an welchen Zeitpunkt das geknüpft ist, entscheidet über einen fünfstelligen Betrag.
Die Haltedauer
Mehrere Länder besteuern nur, wer innerhalb einer bestimmten Frist wieder verkauft. Ein Verkauf wenige Monate nach Ablauf kann deutlich günstiger sein als einer davor.
Wer die Steuer abführt
In einigen Ländern führt der Vertragserrichter oder der Notar die Steuer direkt ab, in anderen erklären Sie sie selbst. Der Unterschied ist wichtig: Im ersten Fall geht das Geld nie über Ihr Konto, im zweiten müssen Sie es zurücklegen.
Was Sie vorher zusammensuchen sollten
Den alten Kaufvertrag, die Nebenkosten von damals und jede Rechnung für Maßnahmen, die über bloße Erhaltung hinausgingen. Alles davon senkt den steuerpflichtigen Gewinn, und alles davon muss belegt sein.
Was in der Region Île-de-France gilt
Über dem örtlichen Bebauungsplan liegt hier eine zusätzliche Ebene, die es in keiner anderen französischen Region gibt: ein regionaler Richtplan mit eigenen Regelungskarten. Die kommunalen Pläne müssen mit ihm vereinbar sein. Wer nur den örtlichen Plan liest, sieht deshalb nicht die ganze Lage: Der Plan seiner Gemeinde kann noch alt sein und muss innerhalb einer Frist an den regionalen angepasst werden.
Grundlage: Art. L. 123-1 ff. Code de l'urbanisme (schéma directeur de la région d'Île-de-France); die geltende Fassung wurde durch Dekret Nr. 2025-517 vom 10.06.2025 genehmigt
Auf Büros, Geschäfts- und Lagerflächen samt der dazugehörigen Stellplätze wird hier eine jährliche Steuer erhoben, die es sonst nirgends in Frankreich gibt. Sie trifft den Eigentümer, nicht den Nutzer, und sie hängt an der Fläche und der Lage, nicht am Ertrag. Wer eine gemischt genutzte Immobilie kauft, sollte sie vor dem Kauf einrechnen.
Grundlage: Art. 231 ter Code général des impôts, ausdrücklich beschränkt auf die Region Île-de-France
Die Rechtslage in Frankreich
Was den Verkäufer an Steuer trifft
Gewinn ist mit 19 Prozent plus 17,2 Prozent Sozialabgaben belastet, mit Abschlägen nach Besitzdauer und vollständiger Befreiung nach 22 beziehungsweise 30 Jahren (Art. 150 U CGI). Die Hauptwohnung ist befreit. Offenlegung: umfangreiche Pflichtdiagnosen im dossier de diagnostic technique (Art. L271-4 CCH), darunter Energie, Blei, Asbest und Termiten. Fehlt eine Diagnose, haftet der Verkäufer für versteckte Mängel.
Worauf gerechnet wird
Gerechnet wird auf den Kaufpreis. Was in Frankreich umgangssprachlich frais de notaire heißt, sind zu über 80 Prozent Steuern und nicht das Honorar des Notars. Diese Verwechslung führt zu falschen Erwartungen.
Grundlage: Verkäuferpflichten Frankreich. Zuletzt am Gesetzestext geprüft: 2026-07-26.
Häufige Fragen
Kann ich die Maklerprovision gegenrechnen?
In den meisten Rechtsordnungen ja, sie gehört zu den Veräußerungskosten und mindert den Gewinn. Bewahren Sie die Rechnung auf, auch wenn der Käufer sie teilweise getragen hat.
Was gilt bei einer geerbten Immobilie?
Dann zählt in der Regel nicht Ihr Erwerb, sondern der des Erblassers, sowohl für die Haltedauer als auch für die Anschaffungskosten. Das kann eine lange Haltedauer bedeuten und damit eine Befreiung, an die niemand denkt.
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