Wie lange hafte ich nach dem Verkauf in Kilkenny?

Er deckt, was Sie nicht wussten

Ein Mangel, von dem Sie selbst nichts ahnten, ist damit erledigt. Genau dafür ist die Klausel gedacht, und dafür trägt sie auch.

Er deckt nicht, was Sie verschwiegen haben

Wer einen Mangel kennt und nicht nennt, kann sich auf keinen Ausschluss berufen. Das gilt ausnahmslos, und die Frist dafür ist meist deutlich länger als die gewöhnliche.

Er deckt nicht, was Sie zugesagt haben

Eine Angabe zur Wohnfläche, zur Baugenehmigung oder zur Nutzbarkeit bleibt verbindlich, auch mit Ausschluss. Sagen Sie deshalb nichts zu, was Sie nicht belegen können.

In der 'City Centre ACA' von Kilkenny, der Denkmalschutzzone entlang High Street und Parliament Street, gibt der Bebauungsplan Naturschiefer als Dacheindeckung vor.

Grundlage: Kilkenny City and County Development Plan 2021-2027, Band 2, Politik CCACA5; beschlossen 03.09.2021, in Kraft seit 15.10.2021

In den neun Denkmalschutzzonen von Kilkenny, darunter die Altstadt rund um High Street und Parliament Street, sind Fenster, Türen und Regenrinnen aus PVC oder Aluminium untersagt, verlangt werden traditionelle Materialien.

Grundlage: Kilkenny City and County Development Plan 2021-2027, Band 1, Absatz 9.3.3 (Ziele 9J bis 9L); beschlossen 03.09.2021, in Kraft seit 15.10.2021

In der Altstadt von Kilkenny müssen historische Schaufenster und Pubfronten erhalten bleiben, neue Schaufenster brauchen eine hochwertige zeitgenössische Gestaltung. Plastik- oder Neonwerbung wird in der Denkmalschutzzone nicht genehmigt, bevorzugt werden handgemalte Ladenschilder.

Grundlage: Kilkenny City and County Development Plan 2021-2027, Band 2, Politik CCACA1 und CCACA2; beschlossen 03.09.2021, in Kraft seit 15.10.2021

Wie lange Sie nach der Übergabe haften

In Irland gilt der Grundsatz Käufer aufgepasst (caveat emptor). Eine Privatperson haftet nach der Übergabe grundsätzlich NICHT für versteckte Baumängel wie Feuchtigkeit oder Risse. Der Verkäufer muss nur versteckte Rechtsmängel am Eigentum offenlegen. Deshalb muss der Käufer die Wohnung vor dem Kauf durch einen Gutachter prüfen lassen. Eine Haftung entsteht nur, wenn der Verkäufer getäuscht oder falsche Angaben gemacht hat, und ein solcher Anspruch muss im Regelfall binnen 6 Jahren geltend gemacht werden (bei Kauf per Urkunde unter Siegel 12 Jahre).

Wie weit Sie die Haftung ausschließen können

Ein Ausschluss ist praktisch der Normalzustand, weil das Gesetz ohnehin dem Käufer die Prüfpflicht auferlegt. Kaufverträge nach den Law Society General Conditions of Sale bestätigen, dass der Käufer das Haus im vorgefundenen Zustand kauft. Die übliche englische Formulierung lautet 'sold in its present condition' oder 'as is', oft ergänzt um eine Klausel, dass der Käufer sich nicht auf Angaben des Verkäufers verlassen hat (non-reliance clause). Ein Ausschluss der Haftung für falsche Angaben ist aber nur wirksam, wenn er fair und angemessen ist.

Wann der Ausschluss Sie NICHT schützt

Der Ausschluss greift nicht bei arglistiger Täuschung (fraud, fraudulent misrepresentation) und nicht beim bewussten Verschweigen eines versteckten Rechtsmangels. Betrug kann nie wirksam ausgeschlossen werden, und jeder Ausschluss für falsche Angaben muss fair und angemessen sein. Der Käufer muss beweisen: der Verkäufer hat eine falsche Tatsachenangabe gemacht (misrepresentation), diese hat den Käufer zum Kauf bewegt, und bei Betrug, dass der Verkäufer wissentlich oder leichtfertig falsch handelte.

Bis wann der Käufer einen Mangel melden muss

Eine eigene kurze Rügefrist wie in manchen Ländern gibt es für den Kauf einer gebrauchten Immobilie von einer Privatperson nicht. Rechtliche Zweifel klärt der Käufer vor dem Abschluss über die sogenannten objections and requisitions on title. Nach dem Kauf zählt nur die allgemeine Verjährung: ein Anspruch wegen falscher Angabe muss binnen 6 Jahren erhoben werden, bei Betrug läuft die Frist erst ab Entdeckung.

Muss ich einen Mangel nennen, nach dem niemand fragt?

Ja, wenn er wesentlich ist und der Käufer ihn nicht selbst erkennen kann. Ein Wasserschaden hinter einer neuen Verkleidung gehört genannt, ein sichtbar altes Bad nicht.

Was, wenn sich der Käufer nach Jahren meldet?

Prüfen Sie zuerst, ob die Frist Ihres Landes überhaupt noch läuft. Ist sie abgelaufen, ist der Anspruch in aller Regel erledigt, außer es geht um einen Mangel, den Sie nachweislich verschwiegen haben.