Wie lange hafte ich nach dem Verkauf in Lemesos?

Er deckt, was Sie nicht wussten

Ein Mangel, von dem Sie selbst nichts ahnten, ist damit erledigt. Genau dafür ist die Klausel gedacht, und dafür trägt sie auch.

Er deckt nicht, was Sie verschwiegen haben

Wer einen Mangel kennt und nicht nennt, kann sich auf keinen Ausschluss berufen. Das gilt ausnahmslos, und die Frist dafür ist meist deutlich länger als die gewöhnliche.

Er deckt nicht, was Sie zugesagt haben

Eine Angabe zur Wohnfläche, zur Baugenehmigung oder zur Nutzbarkeit bleibt verbindlich, auch mit Ausschluss. Sagen Sie deshalb nichts zu, was Sie nicht belegen können.

Im historischen Zentrum von Lemesos (Limassol), das im Gebietsplan ausdrücklich als eigene Schutzzone mit der Altstadt gleichgesetzt wird, ist die Gebäudehöhe je nach Teilzone auf 4 bis 6 Geschosse bzw. 14,30 bis 20,40 Meter gedeckelt; auf den unmittelbar angrenzenden Straßen außerhalb dieser Zone erlaubt derselbe Plan bereits 8 Geschosse oder mehr.

Grundlage: Σχέδιο Περιοχής Κέντρου Λεμεσού, Δημοσίευση 2022, Πίνακας 22.1; in Kraft gesetzt durch Bekanntmachung Nr. 10, Amtsblatt der Republik Zypern Nr. 5138 vom 13.01.2023

Wie lange Sie nach der Übergabe haften

In Zypern gilt das englisch geprägte Prinzip caveat emptor, also Käufer sei wachsam. Eine Privatperson haftet nach der Übergabe grundsätzlich NICHT für verdeckte Mängel wie Feuchtigkeit, Risse oder verdeckte Baufehler. Es gibt keine gesetzliche Sachmängelhaftung beim Immobilienkauf und keine Offenlegungspflicht des Verkäufers. Der Käufer trägt die Prüfpflicht und muss die Immobilie vor dem Kauf selbst prüfen lassen. Eine Haftung entsteht nur, wenn der Verkäufer arglistig getäuscht (fraud) oder falsche Angaben gemacht hat (misrepresentation). Für solche Vertrags und Täuschungsansprüche gilt die allgemeine Verjährung von 6 Jahren, mit einer äußersten Grenze von 10 Jahren.

Wie weit Sie die Haftung ausschließen können

Ein Haftungsausschluss ist praktisch der Normalzustand, weil das Gesetz dem Käufer ohnehin die Prüfpflicht auferlegt. Kaufverträge werden üblicherweise so geschlossen, dass die Immobilie im vorgefundenen Zustand übernommen wird (as is, also wie gesehen). Schutz erhält der Käufer nur, wenn er selbst Zusicherungen und Garantien in den Vertrag schreiben lässt. Ohne solche Klauseln gibt es keine gesetzliche Gewähr. Zusätzlich schützt den Verkäufer die Regel, dass eine Anfechtung ausgeschlossen ist, wenn der Käufer die Wahrheit mit gewöhnlicher Sorgfalt hätte herausfinden können.

Wann der Ausschluss Sie NICHT schützt

Was dem Käufer bleibt, ist der Schutz gegen Betrug (fraud) und gegen falsche Angaben (misrepresentation). Fraud ist zum Beispiel das Behaupten einer Sache, die man nicht für wahr hält, das aktive Verbergen eines bekannten Umstands oder jede sonstige Täuschungshandlung. Blosses Schweigen ist grundsätzlich kein Betrug, ausser es besteht eine Pflicht zu reden. Die Beweislast trägt der Käufer. Er muss zeigen, dass der Verkäufer eine falsche Tatsachenangabe gemacht hat und dass diese ihn zum Kauf bewogen hat. Der Ausschluss und die Sorgfaltsregel greifen bei nachgewiesenem Betrug nicht.

Bis wann der Käufer einen Mangel melden muss

Eine eigene gesetzliche Meldefrist oder Rügefrist für verdeckte Mängel gibt es beim Kauf einer gebrauchten Immobilie von einer Privatperson nicht. Weil caveat emptor gilt, muss der Käufer alles vor dem Abschluss prüfen. Nach dem Kauf zählt nur die allgemeine Verjährung. Ein Anspruch wegen Täuschung oder falscher Angabe muss im Regelfall binnen 6 Jahren erhoben werden. Bei arglistiger Verschleierung oder Betrug beginnt die Frist erst, wenn der Käufer den Betrug entdeckt hat oder ihn bei zumutbarer Sorgfalt hätte entdecken können.

Muss ich einen Mangel nennen, nach dem niemand fragt?

Ja, wenn er wesentlich ist und der Käufer ihn nicht selbst erkennen kann. Ein Wasserschaden hinter einer neuen Verkleidung gehört genannt, ein sichtbar altes Bad nicht.

Was, wenn sich der Käufer nach Jahren meldet?

Prüfen Sie zuerst, ob die Frist Ihres Landes überhaupt noch läuft. Ist sie abgelaufen, ist der Anspruch in aller Regel erledigt, außer es geht um einen Mangel, den Sie nachweislich verschwiegen haben.