Wie lange hafte ich nach dem Verkauf in Nida?

Er deckt, was Sie nicht wussten

Ein Mangel, von dem Sie selbst nichts ahnten, ist damit erledigt. Genau dafür ist die Klausel gedacht, und dafür trägt sie auch.

Er deckt nicht, was Sie verschwiegen haben

Wer einen Mangel kennt und nicht nennt, kann sich auf keinen Ausschluss berufen. Das gilt ausnahmslos, und die Frist dafür ist meist deutlich länger als die gewöhnliche.

Er deckt nicht, was Sie zugesagt haben

Eine Angabe zur Wohnfläche, zur Baugenehmigung oder zur Nutzbarkeit bleibt verbindlich, auch mit Ausschluss. Sagen Sie deshalb nichts zu, was Sie nicht belegen können.

Nida liegt im Kuršių nerijos nacionalinis parkas, dem Nationalpark Kurische Nehrung, der zum UNESCO-Welterbe zählt. Auf dem Großen Dünenrücken (Didysis kopagūbris) selbst dürfen keine neuen Gebäude errichtet werden, und zu seinem Hang ist ein Mindestabstand von 50 Metern einzuhalten. Diese Zone ist keine bloße Verwaltungsformalität, sondern schützt die wandernde Dünenlandschaft, die dem Nationalpark seinen Namen gibt.

Grundlage: Nutarimas Nr. 702 (2012 m. birželio 6 d.), Dėl Kuršių nerijos nacionalinio parko tvarkymo plano patvirtinimo, Punkt 11.3 (Bauverbot) und Punkt 12.1.3 (50-Meter-Abstand)

Wie hoch überhaupt gebaut werden darf, hängt von der genauen Landschaftszone ab: Auf Ökocampingplätzen sind es höchstens sechs Meter, in städtisch geprägten Erholungszonen bis zu neun Meter, in den denkmalgeschützten Ortsteilen darf die bestehende Gebäudehöhe nicht einmal erhöht werden. Welche Zone für ein konkretes Grundstück gilt, entscheidet, was auf ihm überhaupt zulässig ist, und gehört vor dem Kauf in Nida zwingend geklärt.

Grundlage: Nutarimas Nr. 702 (2012), Punkt 9.4.2.15 (Ökocamping), Punkte 9.4.2.16 bis 9.4.2.20 (Erholungszonen) und Abschnitt 9.2 (denkmalgeschützte Zonen)

Wie lange Sie nach der Übergabe haften

Verkauft eine Privatperson eine gebrauchte Wohnung oder ein gebrauchtes Haus, haftet sie für Mängel, die schon vor der Übergabe vorhanden waren oder aus Ursachen stammen, die vor der Übergabe entstanden sind. Auf das Wissen des Verkäufers kommt es dabei nicht an: Er haftet auch für verdeckte Mängel, von denen er selbst nichts wusste. Weil eine Privatperson normalerweise keine Qualitätsgarantie gibt, muss der Käufer beweisen, dass der Mangel schon vor der Übergabe bestand. Ansprüche wegen Mängeln kann der Käufer innerhalb einer angemessenen Zeit stellen, spätestens aber zwei Jahre nach der Übergabe, sofern im Vertrag keine längere Frist steht. Eine längere Frist, etwa fünf oder zehn Jahre, gibt es nur beim Bauen selbst gegenüber dem Bauunternehmer, nicht beim Weiterverkauf durch eine Privatperson.

Wie weit Sie die Haftung ausschließen können

Ja. Grundsätzlich sind Vertragsklauseln, die die Haftung des Verkäufers für Mängel aufheben oder einschränken, ungültig. Das Gesetz macht aber genau für diesen Fall eine Ausnahme, wenn der Käufer auf eigenes Risiko von einer Person kauft, die kein gewerblicher Verkäufer ist. Das ist der Kauf von einer Privatperson. Deshalb ist beim Privatkauf eine Klausel wirksam, nach der der Käufer die Immobilie besichtigt hat und sie in dem Zustand kauft, in dem sie sich befindet, ohne Qualitätsgarantie des Verkäufers. Eine übliche litauische Formulierung lautet sinngemäß: pirkejas daikta apziurejo, jo bukle jam zinoma ir perka ji tokios bukles, kokios yra, savo rizika. Am geltenden Gesetzeswortlaut bestätigt (CK 6.334 Abs. 4, siehe quelle): Klauseln, die die Mängelhaftung aufheben, sind zwar allgemein ungültig, AUSSER wenn der Käufer die Sache auf eigenes Risiko von einer Person gekauft hat, die kein gewerblicher Verkäufer ist: genau der hier beschriebene Fall.

Wann der Ausschluss Sie NICHT schützt

Der Ausschluss schützt den Verkäufer nicht, wenn er unredlich war. Wusste der Verkäufer von einem Mangel und verschwieg ihn, kann er sich nicht auf die Klausel berufen. Ein Ausschluss der Haftung für Schäden aus Vorsatz oder grober Fahrlässigkeit ist gesetzlich ungültig. Wusste der Verkäufer, dass die Sache nicht vertragsgemäß ist, verliert er ausserdem das Recht, sich auf eine verspätete Mängelmeldung zu berufen. Bei arglistiger Täuschung kann der Käufer den Vertrag vor Gericht für ungültig erklären lassen. Beweisen muss der Käufer, dass der Verkäufer den Mangel kannte und ihn verschwieg. Litauische Begriffe sind nesaziningumas für Unredlichkeit, tycia für Vorsatz, trukumu nuslepimas für Verschweigen des Mangels und apgaule für Täuschung. EHRLICHE EINSCHRÄNKUNG: CK 6.334 Abs. 4 nennt das Verschweigen eines bekannten Mangels und den Kauf auf eigenes Risiko als zwei GETRENNTE Ausnahmen vom Ausschlussverbot, nicht als Bedingungen, die beide zutreffen müssten. Ob die Rechtsprechung die Eigenrisiko-Ausnahme trotzdem versagt, wenn der Verkäufer einen konkreten Mangel positiv kannte und verschwieg, sagt der reine Gesetzeswortlaut nicht ausdrücklich. Dafür wurde keine Rechtsprechung geprüft.

Bis wann der Käufer einen Mangel melden muss

Ja. Der Käufer muss dem Verkäufer einen Mangel innerhalb einer angemessenen Zeit melden, nachdem er ihn bemerkt hat oder nach Art und Zweck der Sache hätte bemerken müssen. Meldet er ihn nicht rechtzeitig, kann der Verkäufer die Erfüllung der Ansprüche ganz oder teilweise verweigern, wenn er beweist, dass die verspätete Meldung die Erfüllung unmöglich machte oder unverhältnismäßig verteuerte. Wusste der Verkäufer selbst von dem Mangel oder hätte er ihn kennen müssen, verliert er das Recht, sich auf die verspätete Meldung zu berufen. Eine feste Frist in Tagen nennt das Gesetz beim Kauf zwischen Privatleuten nicht, es gilt die angemessene Zeit ab Entdeckung, äußere Grenze sind die zwei Jahre ab Übergabe.

Muss ich einen Mangel nennen, nach dem niemand fragt?

Ja, wenn er wesentlich ist und der Käufer ihn nicht selbst erkennen kann. Ein Wasserschaden hinter einer neuen Verkleidung gehört genannt, ein sichtbar altes Bad nicht.

Was, wenn sich der Käufer nach Jahren meldet?

Prüfen Sie zuerst, ob die Frist Ihres Landes überhaupt noch läuft. Ist sie abgelaufen, ist der Anspruch in aller Regel erledigt, außer es geht um einen Mangel, den Sie nachweislich verschwiegen haben.