Griechenland · Oia
Wie lange hafte ich nach dem Verkauf in Oia?
Mit der Übergabe ist ein Verkauf nicht erledigt. Für eine bestimmte Zeit können Mängel zurückkommen, und ein Satz im Vertrag schützt Sie weniger, als die meisten annehmen.
Die Uhr läuft ab der Übergabe
Nicht ab der Unterschrift und nicht ab der Eintragung, sondern ab dem Tag, an dem der Käufer das Objekt bekommen hat. Halten Sie diesen Tag schriftlich fest, samt Zählerständen und Zustand, denn er ist der Beginn jeder Frist.
Was der Ausschluss im Vertrag wirklich leistet
„Gekauft wie besichtigt“ steht in fast jedem Vertrag zwischen Privatpersonen und ist auch wirksam. Er hat aber eine Grenze, und die ist in allen hier behandelten Ländern dieselbe.
Er deckt, was Sie nicht wussten
Ein Mangel, von dem Sie selbst nichts ahnten, ist damit erledigt. Genau dafür ist die Klausel gedacht, und dafür trägt sie auch.
Er deckt nicht, was Sie verschwiegen haben
Wer einen Mangel kennt und nicht nennt, kann sich auf keinen Ausschluss berufen. Das gilt ausnahmslos, und die Frist dafür ist meist deutlich länger als die gewöhnliche.
Er deckt nicht, was Sie zugesagt haben
Eine Angabe zur Wohnfläche, zur Baugenehmigung oder zur Nutzbarkeit bleibt verbindlich, auch mit Ausschluss. Sagen Sie deshalb nichts zu, was Sie nicht belegen können.
Der sicherste Weg ist Offenlegen, nicht Verschweigen
Ein Mangel, den Sie im Vertrag benennen, ist ein Mangel, für den Sie nicht mehr haften: Der Käufer hat ihn gekauft. Ein Mangel, den Sie verschweigen, bleibt jahrelang Ihr Risiko. Der feuchte Keller im Vertrag ist billiger als der feuchte Keller vor Gericht.
Was Sie aufbewahren sollten und wie lange
Das Übergabeprotokoll, Fotos vom Zustand, den Schriftverkehr und jede Unterlage, die Sie ausgehändigt haben. Mindestens so lange, wie die Haftungsfrist Ihres Landes läuft, und bei Verdacht auf Streit länger.
Was in der Stadt Oia gilt
Für die Siedlung Oia gelten zwei eigens vermessene Bauzonen: In Zone A, dem geschlossenen historischen Kern von vor 1923, braucht ein Grundstück mindestens 600 Quadratmeter Fläche und 13 Meter Straßenfront. In Zone B, dem dicht bebauten, zur Caldera hin liegenden Teil der Siedlung, sind es mindestens 2000 Quadratmeter und 25 Meter Front. In beiden Zonen darf ein Gebäude höchstens 7 Meter hoch sein.
Grundlage: Präsidialdekret vom 28.06.1993, Artikel 1 (ΦΕΚ 817/Δ/20.07.1993)
Dasselbe Dekret schreibt für Oia auch die Fassaden fest: Fensteröffnungen dürfen je Geschoss höchstens 20 Prozent der Fassadenfläche einnehmen, eine Einfriedung des Grundstücks höchstens 0,80 Meter hoch sein. Beides schützt dieselbe Sache, den freien Blick auf die Caldera und das geschlossene weiße Erscheinungsbild der Siedlung.
Grundlage: Präsidialdekret vom 28.06.1993, Artikel 2 (ΦΕΚ 817/Δ/20.07.1993)
Die Rechtslage in Griechenland
Wie lange Sie nach der Übergabe haften
Eine Privatperson haftet für versteckte Mängel an einer gebrauchten Wohnung oder einem Haus fünf Jahre lang, gerechnet ab der Übergabe der Sache. Die Frist läuft AB DER UEBERGABE, auch wenn der Käufer den Mangel erst viel später entdeckt. Bei beweglichen Sachen sind es zwei Jahre; die fünf Jahre gelten nur für Liegenschaften.
Wie weit Sie die Haftung ausschließen können
Ja, beim Kauf von einer Privatperson darf die Mangelhaftung im Vertrag ausgeschlossen werden, weil die Kaufregeln nachgiebiges Recht sind; die übliche Formel heisst 'os echei kai stekei' (wie es steht und liegt).
Wann der Ausschluss Sie NICHT schützt
Der Ausschluss wirkt nicht, wenn der Verkäufer einen Mangel arglistig verschwiegen hat; dann muss der Käufer beweisen, dass der Verkäufer den Mangel kannte und ihn bewusst verschwiegen hat. Dasselbe gilt für die Verjährung: Nach Art. 557 des Astikos Kodikas kann sich der Verkäufer auf die fünf Jahre NICHT berufen, wenn er den Mangel arglistig verschwiegen oder das Fehlen einer zugesicherten Eigenschaft verheimlicht hat. Wer also spät entdeckt, dass etwas bewusst verheimlicht wurde, steht nicht automatisch mit leeren Händen da.
Bis wann der Käufer einen Mangel melden muss
Beim Kauf von einer Privatperson gibt es keine kurze Frist, in der ein Mangel gemeldet werden muss; entscheidend ist allein die fünfjährige Verjährung.
Grundlage: Astikos Kodikas Art. 554 in der Fassung von Art. 52 des Gesetzes 4967/2022 (Umsetzung von Art. 10 der Richtlinie (EU) 2019/771): Verjährung fünf Jahre bei unbeweglichen Sachen, zwei Jahre bei beweglichen, gerechnet ab der UEBERGABE an den Käufer. Eine vom Käufer beantragte Beweissicherung unterbricht die Verjährung. Nachgelesen an der amtlichen Darstellung des griechischen Justizministeriums (opengov.gr) zu Art. 52.. Zuletzt am Gesetzestext geprüft: 2026-07-29.
Häufige Fragen
Muss ich einen Mangel nennen, nach dem niemand fragt?
Ja, wenn er wesentlich ist und der Käufer ihn nicht selbst erkennen kann. Ein Wasserschaden hinter einer neuen Verkleidung gehört genannt, ein sichtbar altes Bad nicht.
Was, wenn sich der Käufer nach Jahren meldet?
Prüfen Sie zuerst, ob die Frist Ihres Landes überhaupt noch läuft. Ist sie abgelaufen, ist der Anspruch in aller Regel erledigt, außer es geht um einen Mangel, den Sie nachweislich verschwiegen haben.
Weiter
Bereit, eine Immobilie zu prüfen?
In wenigen Minuten haben Sie einen vollständigen, vorsichtig gerechneten Bericht als PDF. Kein Termin, kein Papierkram.
Im Testbetrieb kostenlos. Danach 29,99 € je Bericht inkl. USt, ohne Abo.
Sie wollen Ihre eigene Immobilie bewerten? Hier entlang.
Auf dem Laufenden bleiben
Wir schreiben selten und nur, wenn es wirklich hilfreich ist: neue Funktionen, Markt-Einordnungen, Tipps rund um Kauf, Verkauf und Miete.