Vereinigtes Königreich · Schottland
Wie lange hafte ich nach dem Verkauf in Schottland?
Mit der Übergabe ist ein Verkauf nicht erledigt. Für eine bestimmte Zeit können Mängel zurückkommen, und ein Satz im Vertrag schützt Sie weniger, als die meisten annehmen.
Die Uhr läuft ab der Übergabe
Nicht ab der Unterschrift und nicht ab der Eintragung, sondern ab dem Tag, an dem der Käufer das Objekt bekommen hat. Halten Sie diesen Tag schriftlich fest, samt Zählerständen und Zustand, denn er ist der Beginn jeder Frist.
Was der Ausschluss im Vertrag wirklich leistet
„Gekauft wie besichtigt“ steht in fast jedem Vertrag zwischen Privatpersonen und ist auch wirksam. Er hat aber eine Grenze, und die ist in allen hier behandelten Ländern dieselbe.
Er deckt, was Sie nicht wussten
Ein Mangel, von dem Sie selbst nichts ahnten, ist damit erledigt. Genau dafür ist die Klausel gedacht, und dafür trägt sie auch.
Er deckt nicht, was Sie verschwiegen haben
Wer einen Mangel kennt und nicht nennt, kann sich auf keinen Ausschluss berufen. Das gilt ausnahmslos, und die Frist dafür ist meist deutlich länger als die gewöhnliche.
Er deckt nicht, was Sie zugesagt haben
Eine Angabe zur Wohnfläche, zur Baugenehmigung oder zur Nutzbarkeit bleibt verbindlich, auch mit Ausschluss. Sagen Sie deshalb nichts zu, was Sie nicht belegen können.
Der sicherste Weg ist Offenlegen, nicht Verschweigen
Ein Mangel, den Sie im Vertrag benennen, ist ein Mangel, für den Sie nicht mehr haften: Der Käufer hat ihn gekauft. Ein Mangel, den Sie verschweigen, bleibt jahrelang Ihr Risiko. Der feuchte Keller im Vertrag ist billiger als der feuchte Keller vor Gericht.
Was Sie aufbewahren sollten und wie lange
Das Übergabeprotokoll, Fotos vom Zustand, den Schriftverkehr und jede Unterlage, die Sie ausgehändigt haben. Mindestens so lange, wie die Haftungsfrist Ihres Landes läuft, und bei Verdacht auf Streit länger.
Was im Land Schottland gilt
In Schottland kann ein Vermieter eine Private Residential Tenancy nur aus einem der achtzehn gesetzlich benannten Gründe beenden, aufgeführt in Schedule 3 des Gesetzes. Zuständig ist das First-tier Tribunal for Scotland, nicht ein ordentliches Gericht. Ein Teil der Gründe ist zwingend, ein anderer Teil bleibt selbst bei nachgewiesenem Grund im Ermessen des Tribunals. Eine kündigungsgrundlose Beendigung kennt dieses schottische Mietverhältnis seit seiner Einführung am 1. Dezember 2017 nicht, unabhängig davon, welche Kündigungsart anderswo im Vereinigten Königreich gerade gilt.
Grundlage: Schedule 3, Private Housing (Tenancies) (Scotland) Act 2016
Die Rechtslage im Vereinigten Königreich
Wie lange Sie nach der Übergabe haften
In England und Wales haftet ein privater Verkäufer grundsätzlich NICHT für versteckte Mängel. Es gilt der Grundsatz „caveat emptor“: der Käufer muss selbst prüfen. Nur wenn der Verkäufer im Fragebogen gelogen hat, können Sie klagen. Der Verkäufer muss zwar nichts von sich aus offenlegen, darf aber auch keine halbe Wahrheit sagen: Eine Angabe, die für sich genommen stimmt, aber durch das Weglassen einen falschen Eindruck erzeugt, ist eine Falschangabe. Dieser Fragebogen ist deshalb die entscheidende Stelle, und er ist NEU: Seit dem 30.03.2026 ist die sechste Auflage des TA6 Property Information Form für Kanzleien im Conveyancing Quality Scheme (CQS) bei neuen Mandaten ab diesem Datum verpflichtend. Sie fragt mehr ab als die vorherige, und jede Antwort darin kann später eine Haftung wegen misrepresentation begründen.
Wie weit Sie die Haftung ausschließen können
Der Ausschluss ist der Normalfall, denn Sie tragen die Mängel ohnehin selbst. Eine Klausel, die sogar die Haftung für Falschauskünfte ausschließen will, wirkt nur, wenn sie fair und angemessen ist.
Wann der Ausschluss Sie NICHT schützt
Der Verkäufer ist nicht geschützt, wenn er im Fragebogen zur Immobilie (TA6) wissentlich falsch geantwortet oder Wichtiges verschwiegen hat. Sie müssen beweisen, dass die Angabe falsch war, dass Sie sich darauf verlassen haben und dass er es wusste.
Bis wann der Käufer einen Mangel melden muss
Keine gesetzliche Meldefrist. Eine Klage wegen falscher Angaben müssen Sie im Regelfall binnen sechs Jahren erheben (Limitation Act 1980, s. 2 und s. 5). Bei Betrug oder bewusstem Verbergen läuft die Frist nach s. 32 erst ab dem Tag, an dem Sie es entdeckt haben oder mit angemessener Sorgfalt hätten entdecken können.
Grundlage: Caveat emptor (Common Law); Misrepresentation Act 1967 s.2; Limitation Act 1980 s.2 und s.32. Zuletzt am Gesetzestext geprüft: 2026-08-17.
Häufige Fragen
Muss ich einen Mangel nennen, nach dem niemand fragt?
Ja, wenn er wesentlich ist und der Käufer ihn nicht selbst erkennen kann. Ein Wasserschaden hinter einer neuen Verkleidung gehört genannt, ein sichtbar altes Bad nicht.
Was, wenn sich der Käufer nach Jahren meldet?
Prüfen Sie zuerst, ob die Frist Ihres Landes überhaupt noch läuft. Ist sie abgelaufen, ist der Anspruch in aller Regel erledigt, außer es geht um einen Mangel, den Sie nachweislich verschwiegen haben.
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