Ungarn · Siófok
Steuer beim Immobilienverkauf in Siófok
Der Gewinn aus einem Immobilienverkauf ist in fast allen Ländern steuerpflichtig. Wie hoch, ab wann und mit welchen Ausnahmen, unterscheidet sich erheblich, und die Ausnahmen sind der Teil, an dem das meiste Geld hängt.
Worauf die Steuer überhaupt anfällt
Besteuert wird in der Regel nicht der Verkaufspreis, sondern der Gewinn: der Erlös abzüglich dessen, was Sie damals bezahlt und seither investiert haben. Wer die alten Rechnungen für Sanierungen nicht mehr findet, versteuert einen Gewinn, den er nie gemacht hat.
Die Befreiungen, nach denen niemand fragt
Fast jede Rechtsordnung kennt Ausnahmen, und sie greifen nicht von selbst. Wer sie nicht kennt, zahlt freiwillig.
Das selbst bewohnte Objekt
Wer die Immobilie selbst bewohnt hat, ist in mehreren Ländern ganz oder teilweise befreit. An welche Dauer und an welchen Zeitpunkt das geknüpft ist, entscheidet über einen fünfstelligen Betrag.
Die Haltedauer
Mehrere Länder besteuern nur, wer innerhalb einer bestimmten Frist wieder verkauft. Ein Verkauf wenige Monate nach Ablauf kann deutlich günstiger sein als einer davor.
Wer die Steuer abführt
In einigen Ländern führt der Vertragserrichter oder der Notar die Steuer direkt ab, in anderen erklären Sie sie selbst. Der Unterschied ist wichtig: Im ersten Fall geht das Geld nie über Ihr Konto, im zweiten müssen Sie es zurücklegen.
Was Sie vorher zusammensuchen sollten
Den alten Kaufvertrag, die Nebenkosten von damals und jede Rechnung für Maßnahmen, die über bloße Erhaltung hinausgingen. Alles davon senkt den steuerpflichtigen Gewinn, und alles davon muss belegt sein.
Was in der Stadt Siófok gilt
Siófok liegt in der Balaton Kiemelt Üdülőkörzet, einer eigens durch Gesetz festgelegten Sonderzone von 163 Gemeinden rund um den Plattensee, für die eigene, strengere Flächennutzungsregeln gelten als im übrigen Ungarn. Im 30 Meter breiten Uferstreifen sind Neubauten, Erweiterungen und Umwidmungen bestehender Gebäude verboten, mit Ausnahme hygienisch notwendiger Bauten für Strände und Häfen. Wer ein Grundstück im Uferstreifen kauft, erwirbt keinen Baugrund im üblichen Sinn.
Grundlage: 2000. évi CXII. törvény (Balatoni Területrendezési Szabályzat), Art. 20
Zusätzlich zum Bauverbot erhalten die Gemeinden der Balaton-Sonderzone für Grundstücke im 30-Meter-Uferstreifen ein gesetzliches Vorkaufsrecht, das ins Grundbuch eingetragen wird. Will der Eigentümer verkaufen, muss die Gemeinde zuerst gefragt werden. Seit dem 27.09.2025 gilt zudem eine verschärfte Verordnung mit einem gemeindeweise festgelegten Uferplan, unter dem naturnahe Uferabschnitte und öffentliche Uferwege am gesamten Plattensee spürbar ausgeweitet werden. Ob ein konkretes Grundstück im Uferstreifen liegt und welchen Uferplan seine Gemeinde hat, gehört vor dem Kauf in Siófok zwingend geklärt.
Grundlage: 2000. évi CXII. törvény, Art. 20 (Vorkaufsrecht); 287/2025. (VIII. 27.) Korm. rendelet (Vízparti Terv, in Kraft seit 27.09.2025)
Die Rechtslage in Ungarn
Was den Verkäufer an Steuer trifft
Der Veräußerungsgewinn unterliegt der Einkommensteuer von 15 Prozent; der steuerpflichtige Anteil sinkt mit der Haltedauer und entfällt nach dem fünften Jahr. Offenlegung: Gewährleistung für Sach- und Rechtsmängel nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch (Polgári Törvénykönyv); ein Ausschluss deckt arglistig verschwiegene Mängel nicht.
Worauf gerechnet wird
Gerechnet wird auf den Kaufpreis oder den Marktwert, je nachdem welcher höher ist. Größter Posten ist die Grunderwerbsteuer.
Grundlage: Verkäuferpflichten Ungarn. Zuletzt am Gesetzestext geprüft: 2026-07-28.
Häufige Fragen
Kann ich die Maklerprovision gegenrechnen?
In den meisten Rechtsordnungen ja, sie gehört zu den Veräußerungskosten und mindert den Gewinn. Bewahren Sie die Rechnung auf, auch wenn der Käufer sie teilweise getragen hat.
Was gilt bei einer geerbten Immobilie?
Dann zählt in der Regel nicht Ihr Erwerb, sondern der des Erblassers, sowohl für die Haltedauer als auch für die Anschaffungskosten. Das kann eine lange Haltedauer bedeuten und damit eine Befreiung, an die niemand denkt.
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