Tschechien · Slavonice
Wie lange hafte ich nach dem Verkauf in Slavonice?
Mit der Übergabe ist ein Verkauf nicht erledigt. Für eine bestimmte Zeit können Mängel zurückkommen, und ein Satz im Vertrag schützt Sie weniger, als die meisten annehmen.
Die Uhr läuft ab der Übergabe
Nicht ab der Unterschrift und nicht ab der Eintragung, sondern ab dem Tag, an dem der Käufer das Objekt bekommen hat. Halten Sie diesen Tag schriftlich fest, samt Zählerständen und Zustand, denn er ist der Beginn jeder Frist.
Was der Ausschluss im Vertrag wirklich leistet
„Gekauft wie besichtigt“ steht in fast jedem Vertrag zwischen Privatpersonen und ist auch wirksam. Er hat aber eine Grenze, und die ist in allen hier behandelten Ländern dieselbe.
Er deckt, was Sie nicht wussten
Ein Mangel, von dem Sie selbst nichts ahnten, ist damit erledigt. Genau dafür ist die Klausel gedacht, und dafür trägt sie auch.
Er deckt nicht, was Sie verschwiegen haben
Wer einen Mangel kennt und nicht nennt, kann sich auf keinen Ausschluss berufen. Das gilt ausnahmslos, und die Frist dafür ist meist deutlich länger als die gewöhnliche.
Er deckt nicht, was Sie zugesagt haben
Eine Angabe zur Wohnfläche, zur Baugenehmigung oder zur Nutzbarkeit bleibt verbindlich, auch mit Ausschluss. Sagen Sie deshalb nichts zu, was Sie nicht belegen können.
Der sicherste Weg ist Offenlegen, nicht Verschweigen
Ein Mangel, den Sie im Vertrag benennen, ist ein Mangel, für den Sie nicht mehr haften: Der Käufer hat ihn gekauft. Ein Mangel, den Sie verschweigen, bleibt jahrelang Ihr Risiko. Der feuchte Keller im Vertrag ist billiger als der feuchte Keller vor Gericht.
Was Sie aufbewahren sollten und wie lange
Das Übergabeprotokoll, Fotos vom Zustand, den Schriftverkehr und jede Unterlage, die Sie ausgehändigt haben. Mindestens so lange, wie die Haftungsfrist Ihres Landes läuft, und bei Verdacht auf Streit länger.
Was in der Stadt Slavonice gilt
In der Denkmalreservation von Slavonice sind geneigte Sattel- und gegebenenfalls Walmdächer vorgesehen, mit einer Neigung von 40 bis 45 Grad. Diese Vorgabe gilt im gesamten geschützten Gebiet, soweit nichts anderes bestimmt ist. Abweichungen sind nach dem vorhandenen Bestand möglich, etwa bei denkmalgeschützten Gebäuden, und werden im jeweiligen Genehmigungsverfahren festgelegt.
Grundlage: Regulační plán městské památkové rezervace Slavonice, verbindlicher Teil, Kapitel 3.2 zur Dachform; genehmigt von der Stadtvertretung Slavonice am 23.08.2005 mit Beschluss Nr. 19/1/2005, fortgeltend nach § 322 Absatz 1 des Baugesetzes 283/2021 Sb. bis längstens 31.12.2028
Als Dachdeckung sind in Slavonice gebrannte Ziegel vorgesehen, vor allem der Biberschwanzziegel in Schuppendeckung, dazu Doppelfalzziegel und die Mönch-und-Nonne-Deckung, wo sie belegt ist, außerdem gespaltene Holzschindeln. Ausdrücklich unzulässig sind vorgefertigte Blechformteile und Wellplatten sowie ähnliche Materialien, die das historische Bild stören.
Grundlage: Regulační plán městské památkové rezervace Slavonice, verbindlicher Teil, Kapitel 3.5 zu Dachdeckungen; genehmigt von der Stadtvertretung Slavonice am 23.08.2005 mit Beschluss Nr. 19/1/2005
Für Fassaden in Slavonice nennt der Plan sieben Materialgruppen und verbietet sie: Glasbausteine, Verkleidungen aus Metall oder Blech, Ölanstriche, großflächige Keramikverkleidungen, Verkleidungen aus Kunststoff, vollflächige Verkleidungen sowie sichtbare und architektonisch nicht gestaltete Stahlkonstruktionen.
Grundlage: Regulační plán městské památkové rezervace Slavonice, verbindlicher Teil, Kapitel 3.5 zu Fassadenänderungen; genehmigt von der Stadtvertretung Slavonice am 23.08.2005 mit Beschluss Nr. 19/1/2005
Die Rechtslage in Tschechien
Wie lange Sie nach der Übergabe haften
Eine Privatperson haftet bei einer gebrauchten Immobilie für versteckte Mängel, die schon bei der Übergabe vorhanden waren, bis zu fünf Jahre ab dem Erwerb des Eigentums durch den Käufer. Eine Besonderheit des tschechischen Rechts: Diese fünf Jahre wirken NICHT von selbst. Das Gericht versagt dem Käufer sein Recht nur, wenn der Verkäufer den Fristablauf ausdrücklich einwendet. Erhebt er diesen Einwand nicht, bleibt der Anspruch bestehen.
Wie weit Sie die Haftung ausschließen können
Ja, aber nur wenn der Käufer im Vertrag ausdrücklich und schriftlich auf seine Mängelrechte verzichtet oder ihm die konkreten Mängel offengelegt werden; der blosse Zusatz gekauft wie besichtigt reicht bei einem Haus oder einer Wohnung nicht aus, weil er rechtlich nicht wirksam ist.
Wann der Ausschluss Sie NICHT schützt
Der Ausschluss oder Verzicht wirkt nicht, wenn der Verkäufer einen Mangel arglistig verschwiegen hat, also einen Mangel kannte oder kennen musste und ihn nicht offenlegte; dann kann sich der Verkäufer nicht auf verspätete Rüge oder Verzicht berufen, und der Käufer muss dieses Wissen und Verschweigen des Verkäufers beweisen.
Bis wann der Käufer einen Mangel melden muss
Ja, der Käufer muss einen entdeckten Mangel ohne unnötigen Aufschub beim Verkäufer rügen, sobald er ihn bemerkt hat; bei versteckten Mängeln läuft ausserdem die äußere Grenze von fünf Jahren ab Eigentumserwerb, und wer die rechtzeitige Rüge versäumt, dem kann das Gericht das Recht verweigern, wenn der Verkäufer dies einwendet.
Grundlage: Zákon č. 89/2012 Sb. (občanský zákoník), § 2129 odst. 1 (Sonderregel Immobilien), Grundregeln § 2099 ff. und § 2100; § 2112 odst. 1 občanského zákoníku („bez zbytečného odkladu“), äußere Frist § 2129 odst. 1 (5 Jahre). Am 29.07.2026 gegengeprüft an epravo.cz, dem tschechischen Fachportal für Rechtspraxis; bestätigt wurden die fünf Jahre ab Eigentumserwerb, die Rüge ohne unnötigen Aufschub, der Einwendungscharakter der Frist und der Wegfall beider Einwendungen bei Kenntnis oder Kennenmüssen des Verkäufers.. Zuletzt am Gesetzestext geprüft: 2026-07-29.
Häufige Fragen
Muss ich einen Mangel nennen, nach dem niemand fragt?
Ja, wenn er wesentlich ist und der Käufer ihn nicht selbst erkennen kann. Ein Wasserschaden hinter einer neuen Verkleidung gehört genannt, ein sichtbar altes Bad nicht.
Was, wenn sich der Käufer nach Jahren meldet?
Prüfen Sie zuerst, ob die Frist Ihres Landes überhaupt noch läuft. Ist sie abgelaufen, ist der Anspruch in aller Regel erledigt, außer es geht um einen Mangel, den Sie nachweislich verschwiegen haben.
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