Frankreich · Straßburg
Wie lange hafte ich nach dem Verkauf in Straßburg?
Mit der Übergabe ist ein Verkauf nicht erledigt. Für eine bestimmte Zeit können Mängel zurückkommen, und ein Satz im Vertrag schützt Sie weniger, als die meisten annehmen.
Die Uhr läuft ab der Übergabe
Nicht ab der Unterschrift und nicht ab der Eintragung, sondern ab dem Tag, an dem der Käufer das Objekt bekommen hat. Halten Sie diesen Tag schriftlich fest, samt Zählerständen und Zustand, denn er ist der Beginn jeder Frist.
Was der Ausschluss im Vertrag wirklich leistet
„Gekauft wie besichtigt“ steht in fast jedem Vertrag zwischen Privatpersonen und ist auch wirksam. Er hat aber eine Grenze, und die ist in allen hier behandelten Ländern dieselbe.
Er deckt, was Sie nicht wussten
Ein Mangel, von dem Sie selbst nichts ahnten, ist damit erledigt. Genau dafür ist die Klausel gedacht, und dafür trägt sie auch.
Er deckt nicht, was Sie verschwiegen haben
Wer einen Mangel kennt und nicht nennt, kann sich auf keinen Ausschluss berufen. Das gilt ausnahmslos, und die Frist dafür ist meist deutlich länger als die gewöhnliche.
Er deckt nicht, was Sie zugesagt haben
Eine Angabe zur Wohnfläche, zur Baugenehmigung oder zur Nutzbarkeit bleibt verbindlich, auch mit Ausschluss. Sagen Sie deshalb nichts zu, was Sie nicht belegen können.
Der sicherste Weg ist Offenlegen, nicht Verschweigen
Ein Mangel, den Sie im Vertrag benennen, ist ein Mangel, für den Sie nicht mehr haften: Der Käufer hat ihn gekauft. Ein Mangel, den Sie verschweigen, bleibt jahrelang Ihr Risiko. Der feuchte Keller im Vertrag ist billiger als der feuchte Keller vor Gericht.
Was Sie aufbewahren sollten und wie lange
Das Übergabeprotokoll, Fotos vom Zustand, den Schriftverkehr und jede Unterlage, die Sie ausgehändigt haben. Mindestens so lange, wie die Haftungsfrist Ihres Landes läuft, und bei Verdacht auf Streit länger.
Was in der Stadt Straßburg gilt
Für Neubauten in der Altstadt von Straßburg darf die Traufhöhe um höchstens ein Geschoss von den Nachbargebäuden abweichen, gemessen innerhalb von 20 Metern ab der Grenze zum öffentlichen Raum. Traufe und First orientieren sich an der Durchschnittshöhe der angrenzenden Gebäude, mit einer Toleranz von höchstens 0,50 Metern für den Sonderfall ganzer Geschosszahlen. Bei geschützten Gebäuden ist jede Aufstockung verboten, ihre Höhe bleibt unverändert erhalten.
Grundlage: Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur (PSMV) de Strasbourg, Règlement écrit, Artikel 3 Abschnitt IV; beschlossen per Präfektendekret vom 07.07.2023
Dächer in der Altstadt von Straßburg sind nach benannten Typen geregelt, jeder mit eigener Mindestneigung und eigenem Pflichtmaterial: Steildächer mit hohem Dachgeschoss brauchen mehr als 52 Grad Neigung und schuppenförmige Ziegel, andere Steildachformen mehr als 40 Grad und Schieferdeckung, und die für das Elsass typischen Mansarddächer verlangen für den unteren und oberen Dachabschnitt zwingend dasselbe Material bei einer Neigung zwischen 35 und 42 Grad.
Grundlage: PSMV Strasbourg, Règlement écrit, Artikel 4 Abschnitt I Ziffer 2.1.1; Altstadt Straßburg, beschlossen per Präfektendekret vom 07.07.2023
Fachwerk an Gebäuden in der Altstadt von Straßburg darf nur dann sichtbar bleiben, wenn es geschnitzten Zierrat, Gesimse oder Spuren alter Bemalung trägt. Schmuckloses Fachwerk muss dagegen verputzt bleiben und darf nicht freigelegt werden. Wird Fachwerk ersetzt, muss dasselbe Holz in gleicher Art und gleichem Profil verwendet werden, und ein Verputz auf Fachwerk oder Bruchsteinmauerwerk ist nur mit reinem Kalkmörtel erlaubt, hydraulischer Kalkmörtel ist auf diesem Untergrund ausdrücklich verboten.
Grundlage: PSMV Strasbourg, Règlement écrit, Artikel 4 Abschnitt I Ziffer 1.2.3 und 1.2.7; Altstadt Straßburg, beschlossen per Präfektendekret vom 07.07.2023
Die Rechtslage in Frankreich
Wie lange Sie nach der Übergabe haften
Zwei Jahre ab dem Tag, an dem Sie den Mangel entdecken, mit einer äußeren Grenze von zwanzig Jahren ab dem Verkauf (Art. 1648 und Art. 2232 Code civil). Diese zwei Jahre sind seit dem Urteil der chambre mixte der Cour de cassation vom 21.07.2023 eine VERJÄHRUNGSFRIST und keine Ausschlussfrist mehr. Der Unterschied ist praktisch groß: Eine Verjährungsfrist kann nach den allgemeinen Regeln gehemmt und unterbrochen werden, etwa durch ein gerichtliches Sachverständigengutachten. Vorher lief die Frist unaufhaltsam ab, und genau daran sind Ansprüche gescheitert.
Wie weit Sie die Haftung ausschließen können
Ja, das Gesetz erlaubt ihn ausdrücklich. Formeln wie „vendu en l’état“ stehen in fast jedem Vertrag. Sie gelten nur für einen privaten Verkäufer in gutem Glauben.
Wann der Ausschluss Sie NICHT schützt
Die Klausel trägt nicht, wenn der Verkäufer den Mangel kannte. Beim privaten Verkäufer wird guter Glaube vermutet, Sie müssen seine Kenntnis also beweisen. Makler, Immobilienhändler und Bauträger können sich gar nicht befreien.
Bis wann der Käufer einen Mangel melden muss
Keine gesonderte Meldefrist. Die zwei Jahre ab Entdeckung sind zugleich die Frist für die Klage.
Grundlage: Art. 1643, 1644, 1645, 1648 Code civil; Cour de cassation, 21.07.2023, Nr. 21-17.789. Zuletzt am Gesetzestext geprüft: 2026-07-29.
Häufige Fragen
Muss ich einen Mangel nennen, nach dem niemand fragt?
Ja, wenn er wesentlich ist und der Käufer ihn nicht selbst erkennen kann. Ein Wasserschaden hinter einer neuen Verkleidung gehört genannt, ein sichtbar altes Bad nicht.
Was, wenn sich der Käufer nach Jahren meldet?
Prüfen Sie zuerst, ob die Frist Ihres Landes überhaupt noch läuft. Ist sie abgelaufen, ist der Anspruch in aller Regel erledigt, außer es geht um einen Mangel, den Sie nachweislich verschwiegen haben.
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