Spanien · Vitoria-Gasteiz
Steuer beim Immobilienverkauf in Vitoria-Gasteiz
Der Gewinn aus einem Immobilienverkauf ist in fast allen Ländern steuerpflichtig. Wie hoch, ab wann und mit welchen Ausnahmen, unterscheidet sich erheblich, und die Ausnahmen sind der Teil, an dem das meiste Geld hängt.
Worauf die Steuer überhaupt anfällt
Besteuert wird in der Regel nicht der Verkaufspreis, sondern der Gewinn: der Erlös abzüglich dessen, was Sie damals bezahlt und seither investiert haben. Wer die alten Rechnungen für Sanierungen nicht mehr findet, versteuert einen Gewinn, den er nie gemacht hat.
Die Befreiungen, nach denen niemand fragt
Fast jede Rechtsordnung kennt Ausnahmen, und sie greifen nicht von selbst. Wer sie nicht kennt, zahlt freiwillig.
Das selbst bewohnte Objekt
Wer die Immobilie selbst bewohnt hat, ist in mehreren Ländern ganz oder teilweise befreit. An welche Dauer und an welchen Zeitpunkt das geknüpft ist, entscheidet über einen fünfstelligen Betrag.
Die Haltedauer
Mehrere Länder besteuern nur, wer innerhalb einer bestimmten Frist wieder verkauft. Ein Verkauf wenige Monate nach Ablauf kann deutlich günstiger sein als einer davor.
Wer die Steuer abführt
In einigen Ländern führt der Vertragserrichter oder der Notar die Steuer direkt ab, in anderen erklären Sie sie selbst. Der Unterschied ist wichtig: Im ersten Fall geht das Geld nie über Ihr Konto, im zweiten müssen Sie es zurücklegen.
Was Sie vorher zusammensuchen sollten
Den alten Kaufvertrag, die Nebenkosten von damals und jede Rechnung für Maßnahmen, die über bloße Erhaltung hinausgingen. Alles davon senkt den steuerpflichtigen Gewinn, und alles davon muss belegt sein.
Was in der Stadt Vitoria-Gasteiz gilt
Im mittelalterlichen Kern von Vitoria-Gasteiz ist bei Balkonen die Höhe der Brüstung an die Geschosszahl des Gebäudes gekoppelt: mindestens 0,90 Meter im Regelfall, mindestens 0,95 Meter ab vier Geschossen und mindestens 1,05 Meter ab fünf Geschossen. Der Balkon selbst darf höchstens 0,40 Meter auskragen und höchstens 0,12 Meter dick sein, waagrechte Zwischenstreben in der Brüstung sind verboten.
Grundlage: Texto Refundido des Plan Especial de Rehabilitación Integrada del Casco Medieval de Vitoria-Gasteiz (PERI-1), Artikel 43 Absatz 5; endgültig beschlossen 27.09.2006, BOTHA Nr. 24 vom 26.02.2007, konsolidierter Stand Oktober 2017
Für Fassaden im mittelalterlichen Kern von Vitoria-Gasteiz sind nur Naturstein oder steinähnliche Ausführungen wie Kalkmörtel, Stuck oder mineralische Anstriche erlaubt. Verboten sind Keramikverkleidungen, polierter Marmor oder Granit, polierter Terrazzo, glänzende oder halbglänzende Farben sowie Sichtziegel. Die Fenster müssen stets höher als breit sein, nur im obersten Geschoss sind quadratische Fenster erlaubt.
Grundlage: PERI-1 Vitoria-Gasteiz, Artikel 43 Absatz 1 und 4; mittelalterlicher Kern, konsolidierter Stand Oktober 2017
Beim Dach schreibt der Plan für den mittelalterlichen Kern von Vitoria-Gasteiz ein Satteldach mit einer Neigung zwischen 25 und 40 Prozent vor, gedeckt mit gebogenem romanischem Keramikziegel. Der First verläuft in der Regel giebelseitig, ein drittes, zur Straßenecke hin geneigtes Dachfeld ist ausdrücklich verboten. Ein Rand in Form einer Traufe oder eines Gesimses ist an jeder Hauptfassade Pflicht.
Grundlage: PERI-1 Vitoria-Gasteiz, Artikel 42 Absatz 8 und Artikel 43 Absatz 8; mittelalterlicher Kern, konsolidierter Stand Oktober 2017
Die Rechtslage in Spanien
Was den Verkäufer an Steuer trifft
Gewinn unterliegt der IRPF mit 19 bis 28 Prozent gestaffelt; bei nicht in Spanien ansässigen Verkäufern behält der Käufer 3 Prozent des Kaufpreises ein und führt sie ab (Art. 25.2 TRLIRNR). Dazu die plusvalía municipal der Gemeinde (Art. 104 ff. TRLRHL). Offenlegung: Haftung für vicios ocultos nach Art. 1484 Código Civil, Frist sechs Monate.
Worauf gerechnet wird
Gerechnet wird auf den valor de referencia des Katasters, wenn dieser über dem Kaufpreis liegt (Art. 10 TRLITPAJD in der Fassung ab 2022). Der Kaufpreis ist also nur die Untergrenze der Bemessungsgrundlage, nicht automatisch die Basis.
Grundlage: Verkäuferpflichten Spanien. Zuletzt am Gesetzestext geprüft: 2026-07-26.
Häufige Fragen
Kann ich die Maklerprovision gegenrechnen?
In den meisten Rechtsordnungen ja, sie gehört zu den Veräußerungskosten und mindert den Gewinn. Bewahren Sie die Rechnung auf, auch wenn der Käufer sie teilweise getragen hat.
Was gilt bei einer geerbten Immobilie?
Dann zählt in der Regel nicht Ihr Erwerb, sondern der des Erblassers, sowohl für die Haltedauer als auch für die Anschaffungskosten. Das kann eine lange Haltedauer bedeuten und damit eine Befreiung, an die niemand denkt.
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