Frankreich · Elsass-Moselle
Vermietete Immobilie im Elsass-Moselle kaufen oder verkaufen
Ein Eigentümerwechsel beendet ein Mietverhältnis nicht. Der Käufer tritt in den laufenden Vertrag ein, so wie er ist, mit allem was darin vereinbart wurde.
Was der Käufer übernimmt
Den Vertrag mit seiner Laufzeit, seiner Miethöhe und jeder Nebenabrede. Eine jahrzehntealte Miete weit unter dem heutigen Niveau bleibt bestehen, und eine mündliche Zusage des Voreigentümers kann ebenfalls binden.
Die Kaution ist die häufigste Lücke
Sie liegt beim bisherigen Vermieter, geschuldet wird sie am Ende vom neuen. Wer beim Kauf nicht darauf achtet, dass sie übergeben oder vom Kaufpreis abgezogen wird, zahlt sie später aus eigener Tasche.
Was in den Kaufvertrag gehört
Eine Aufstellung der Kautionen je Einheit, ihr Verbleib und eine Regelung, wie sie übergeht. Ohne diese Punkte ist die Übergabe unvollständig.
Für den Verkäufer: was Sie offenlegen müssen
Bestehende Verträge, Rückstände, laufende Streitigkeiten und jede Nebenabrede. Ein verschwiegener Rechtsstreit mit einem Mieter ist ein Umstand, der nach dem Kauf auf Sie zurückfällt.
Was in der Region Elsass-Moselle gilt
In Elsass-Moselle, also den Departements Bas-Rhin, Haut-Rhin und Moselle, gilt für den Grundstücksnachweis nicht das sonst landesweite französische System der publicité foncière, sondern ein eigenes Grundbuch (livre foncier). Es stammt aus der deutschen Zeit und wurde beim Rückfall an Frankreich 1924 bewusst beibehalten, weil es als verlässlicher galt. Ein eigener Grundbuchrichter prüft jede Eintragung, und das Register hält Dienstbarkeiten, Hypotheken und andere dingliche Rechte detaillierter fest als das Kataster im übrigen Land.
Grundlage: Loi du 1er juin 1924 mettant en vigueur la législation civile française dans les départements du Bas-Rhin, du Haut-Rhin et de la Moselle, Titre II (droit local, livre foncier)
Die Rechtslage in Frankreich
Was mit den laufenden Mietverträgen passiert
Beim Verkauf einer vermieteten Wohnung tritt der Käufer in den laufenden Mietvertrag ein (Code civil, Art. 1743, und das Gesetz vom 6. Juli 1989).
Wie der neue Vermieter kündigen kann
Der neue Eigentümer kann nur zum Vertragsende kündigen, mit congé pour vente (dann hat der Mieter ein Vorkaufsrecht) oder congé pour reprise (Eigennutzung). Erwirbt er einen laufenden Vertrag, greifen Fristen: der congé pour reprise frühestens zwei Jahre nach dem Erwerb, der congé pour vente erst zur ersten Erneuerung, wenn das Vertragsende weniger als drei Jahre nach dem Erwerb liegt (Art. 15).
Wie weit die Miete steigen darf
In Spannungsgebieten gilt der Mietendeckel (encadrement des loyers); sonst wird jährlich nach dem Referenzindex IRL angepasst.
Die Kaution
Das dépôt de garantie beträgt bei unmöblierter Wohnung höchstens eine Monatskaltmiete; der Erwerber übernimmt die Rückgabepflicht.
Grundlage: Vermieterrecht Frankreich. Zuletzt am Gesetzestext geprüft: 2026-07-28.
Häufige Fragen
Kann ich als Käufer wegen Eigenbedarfs kündigen?
Das hängt am Land und oft an Sperrfristen, die gerade nach einer Umwandlung in Wohnungseigentum mehrere Jahre betragen können. Wer mit dieser Absicht kauft, sollte die Frist vorher kennen und nicht darauf vertrauen.
Darf ich nach dem Kauf die Miete anheben?
Nur nach denselben Regeln, die für den Voreigentümer galten. Der Eigentümerwechsel selbst ist kein Grund für eine Erhöhung und setzt keine Frist neu in Gang.
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