Belgien · Flandern
Vermietete Immobilie in Flandern kaufen oder verkaufen
Ein Eigentümerwechsel beendet ein Mietverhältnis nicht. Der Käufer tritt in den laufenden Vertrag ein, so wie er ist, mit allem was darin vereinbart wurde.
Was der Käufer übernimmt
Den Vertrag mit seiner Laufzeit, seiner Miethöhe und jeder Nebenabrede. Eine jahrzehntealte Miete weit unter dem heutigen Niveau bleibt bestehen, und eine mündliche Zusage des Voreigentümers kann ebenfalls binden.
Die Kaution ist die häufigste Lücke
Sie liegt beim bisherigen Vermieter, geschuldet wird sie am Ende vom neuen. Wer beim Kauf nicht darauf achtet, dass sie übergeben oder vom Kaufpreis abgezogen wird, zahlt sie später aus eigener Tasche.
Was in den Kaufvertrag gehört
Eine Aufstellung der Kautionen je Einheit, ihr Verbleib und eine Regelung, wie sie übergeht. Ohne diese Punkte ist die Übergabe unvollständig.
Für den Verkäufer: was Sie offenlegen müssen
Bestehende Verträge, Rückstände, laufende Streitigkeiten und jede Nebenabrede. Ein verschwiegener Rechtsstreit mit einem Mieter ist ein Umstand, der nach dem Kauf auf Sie zurückfällt.
Was im Gewest Flandern gilt
Belgien hat kein einheitliches Baurecht, jede Region regelt es selbst. In Flandern braucht ein Bauvorhaben die Omgevingsvergunning von der Gemeinde. Seit dem 1. März 2026 gilt eine abschließende Liste, welche Arbeiten überhaupt noch genehmigungspflichtig sind. Befreit sind seither unter anderem Fassaden- und Dacharbeiten ohne Verschlechterung der Energieleistung, Dämmung bis 26 Zentimeter und Innenumbauten an bereits genehmigten Gebäuden.
Grundlage: Besluit van de Vlaamse Regering tot vaststelling van de limitatieve lijst van mogelijke vergunningsplichtige handelingen op gemeentelijk niveau, goedgekeurd 06.02.2026, in werking sinds 01.03.2026
Die Rechtslage in Belgien
Was mit den laufenden Mietverträgen passiert
Der neue Eigentümer übernimmt alle Rechte und Pflichten des Vorvermieters und muss den laufenden Vertrag respektieren. Der Verkauf ist kein gültiger Kündigungsgrund, und eine Klausel für Räumung bei Verkauf ist nichtig.
Wie der neue Vermieter kündigen kann
Der Vermieter kann mit einer Frist von sechs Monaten kündigen, wenn er die Wohnung persönlich und tatsächlich selbst beziehen will. Die Regeln unterscheiden sich zwischen Flandern, Wallonie und Brüssel.
Wie weit die Miete steigen darf
Die Miete wird jährlich nach dem Gesundheitsindex angepasst; darüber hinaus ist sie für die Vertragslaufzeit fest.
Die Kaution
Höchstens drei Monatsmieten auf einem gesperrten Konto auf den Namen des Mieters.
Grundlage: Vermieterrecht Belgien. Zuletzt am Gesetzestext geprüft: 2026-07-28.
Häufige Fragen
Kann ich als Käufer wegen Eigenbedarfs kündigen?
Das hängt am Land und oft an Sperrfristen, die gerade nach einer Umwandlung in Wohnungseigentum mehrere Jahre betragen können. Wer mit dieser Absicht kauft, sollte die Frist vorher kennen und nicht darauf vertrauen.
Darf ich nach dem Kauf die Miete anheben?
Nur nach denselben Regeln, die für den Voreigentümer galten. Der Eigentümerwechsel selbst ist kein Grund für eine Erhöhung und setzt keine Frist neu in Gang.
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