Deutschland · München
Mieterhöhung in München rechtssicher begründen
Die meisten Erhöhungen, die vor einer Schlichtungsstelle scheitern, waren der Höhe nach zulässig. Sie sind an der Begründung oder an der Frist gescheitert.
Zuerst den Anlass festlegen
Jeder der möglichen Anlässe hat eigene Voraussetzungen, eine eigene Form und eine eigene Frist. Wer zwei Anlässe in einem Schreiben vermischt, riskiert, dass keiner davon trägt.
Die Begründung, die hält
Wo eine Anpassung an das ortsübliche Niveau verlangt wird, genügt die Behauptung nicht. Die Rechtsordnungen verlangen einen benannten Nachweis.
Vergleichsobjekte
Sie müssen so bezeichnet sein, dass der Mieter sie nachprüfen kann. Eine Adresse ohne Stockwerk und ohne Lage reicht dafür in der Regel nicht.
Amtliche Erhebung
Wo eine Gemeinde eine qualifizierte Erhebung führt, ist die Berufung darauf der sicherste Weg, weil sie die Beweislast verschiebt.
Die Frist vor dem Zinstermin
Das Schreiben muss dem Mieter eine bestimmte Zeit vor dem Termin zugehen, an dem die höhere Miete erstmals fällig wird. Maßgeblich ist der Zugang, nicht das Absenden. Wer das knapp kalkuliert, verliert eine ganze Periode.
Was die Erhöhung im Nachhinein kippen kann
Eine Erhöhung, die auf einer Modernisierung beruht, hält nur so weit, wie die Maßnahme wirklich den Wohnwert erhöht hat. Der Anteil, der ohnehin fällige Instandhaltung war, ist herauszurechnen, und zwar bevor das Schreiben rausgeht.
Was in München gilt
München führt einen QUALIFIZIERTEN Mietspiegel, und das ist der Unterschied, an dem Geld hängt. Seit 2024 muss jede Gemeinde über 50.000 Einwohnern einen Mietspiegel haben, aber nur ein Teil davon ist qualifiziert. Nur beim qualifizierten gilt die dort genannte Miete vor Gericht als vermutet richtig. Das verschiebt die Beweislast: Wer sich darauf beruft, muss nicht mehr belegen, was ortsüblich ist, sondern die Gegenseite muss das Gegenteil zeigen.
Grundlage: § 558d Abs. 3 BGB; der Münchner Mietspiegel 2025 wurde am 26.03.2025 vom Stadtrat als qualifiziert anerkannt
Die Rechtslage in Deutschland
Wann und wie erhöht werden darf
Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, höchstens 20 Prozent in drei Jahren, in angespannten Märkten 15 Prozent (Kappungsgrenze § 558 Abs. 3 BGB). Modernisierungsumlage gesondert nach § 559 BGB.
Was Sie belegen und nachschlagen müssen
Ob die Gemeinde in der Mietenbegrenzungsverordnung des Landes steht, aktueller qualifizierter Mietspiegel der Stadt und der einschlägige Spannenwert für Baujahr, Größe und Ausstattung.
Womit der Mieter die Erhöhung angreifen kann
Rüge nach § 556g Abs. 2 BGB. Wer binnen 30 Monaten ab Vertragsbeginn rügt, bekommt die Überzahlung ab Mietbeginn zurück, sonst erst ab Zugang der Rüge. Die Mietpreisbremse gilt bis 31.12.2029.
Grundlage: §§ 556d bis 556g BGB (Mietpreisbremse), § 558 BGB (ortsübliche Vergleichsmiete). Die Befristung der Mietpreisbremse ist durch das Gesetz zur Verlängerung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn vom 23.07.2025 von Ende 2025 auf den 31.12.2029 verschoben worden; die Zehn-Prozent-Grenze, die Vormietenregel und der Neubau-Stichtag Oktober 2014 blieben dabei unverändert. Zuletzt am Gesetzestext geprüft: 2026-07-29.
Häufige Fragen
Kann ich eine unwirksame Erhöhung einfach neu schicken?
In der Regel ja, aber die Frist beginnt dann neu, und die Erhöhung wirkt erst ab dem späteren Termin. Für die Zwischenzeit besteht kein Nachforderungsanspruch.
Was gilt, wenn der Mieter nicht antwortet?
Das hängt am Anlass. Wo eine Zustimmung nötig ist, tritt sie durch Schweigen nicht ein, und der Weg führt über die zuständige Stelle. Wo keine nötig ist, wirkt die Erhöhung mit dem Termin.
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