Deutschland · München
Vermietete Immobilie in München kaufen oder verkaufen
Ein Eigentümerwechsel beendet ein Mietverhältnis nicht. Der Käufer tritt in den laufenden Vertrag ein, so wie er ist, mit allem was darin vereinbart wurde.
Was der Käufer übernimmt
Den Vertrag mit seiner Laufzeit, seiner Miethöhe und jeder Nebenabrede. Eine jahrzehntealte Miete weit unter dem heutigen Niveau bleibt bestehen, und eine mündliche Zusage des Voreigentümers kann ebenfalls binden.
Die Kaution ist die häufigste Lücke
Sie liegt beim bisherigen Vermieter, geschuldet wird sie am Ende vom neuen. Wer beim Kauf nicht darauf achtet, dass sie übergeben oder vom Kaufpreis abgezogen wird, zahlt sie später aus eigener Tasche.
Was in den Kaufvertrag gehört
Eine Aufstellung der Kautionen je Einheit, ihr Verbleib und eine Regelung, wie sie übergeht. Ohne diese Punkte ist die Übergabe unvollständig.
Für den Verkäufer: was Sie offenlegen müssen
Bestehende Verträge, Rückstände, laufende Streitigkeiten und jede Nebenabrede. Ein verschwiegener Rechtsstreit mit einem Mieter ist ein Umstand, der nach dem Kauf auf Sie zurückfällt.
Was in München gilt
München führt einen QUALIFIZIERTEN Mietspiegel, und das ist der Unterschied, an dem Geld hängt. Seit 2024 muss jede Gemeinde über 50.000 Einwohnern einen Mietspiegel haben, aber nur ein Teil davon ist qualifiziert. Nur beim qualifizierten gilt die dort genannte Miete vor Gericht als vermutet richtig. Das verschiebt die Beweislast: Wer sich darauf beruft, muss nicht mehr belegen, was ortsüblich ist, sondern die Gegenseite muss das Gegenteil zeigen.
Grundlage: § 558d Abs. 3 BGB; der Münchner Mietspiegel 2025 wurde am 26.03.2025 vom Stadtrat als qualifiziert anerkannt
Die Rechtslage in Deutschland
Was mit den laufenden Mietverträgen passiert
Kauf bricht nicht Miete: Nach § 566 BGB tritt der Erwerber anstelle des bisherigen Vermieters in den laufenden Mietvertrag ein. Auch die Kaution geht mit über (§ 566a BGB).
Wie der neue Vermieter kündigen kann
Der Vermieter kann nur mit berechtigtem Interesse kündigen, vor allem bei Eigenbedarf (§ 573 BGB). Wurde die Wohnung in Wohnungseigentum umgewandelt und verkauft, gilt eine Sperrfrist (§ 577a), je nach Land bis zu zehn Jahren, bevor Eigenbedarf angemeldet werden darf.
Wie weit die Miete steigen darf
Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, begrenzt durch die Kappungsgrenze (§ 558, meist 20 Prozent in drei Jahren, in angespannten Lagen 15 Prozent). Bei Neuvermietung greift dort die Mietpreisbremse.
Die Kaution
Höchstens drei Kaltmieten (§ 551 BGB); der Erwerber übernimmt sie und muss sie am Ende zurückzahlen.
Grundlage: Vermieterrecht Deutschland. Zuletzt am Gesetzestext geprüft: 2026-07-28.
Häufige Fragen
Kann ich als Käufer wegen Eigenbedarfs kündigen?
Das hängt am Land und oft an Sperrfristen, die gerade nach einer Umwandlung in Wohnungseigentum mehrere Jahre betragen können. Wer mit dieser Absicht kauft, sollte die Frist vorher kennen und nicht darauf vertrauen.
Darf ich nach dem Kauf die Miete anheben?
Nur nach denselben Regeln, die für den Voreigentümer galten. Der Eigentümerwechsel selbst ist kein Grund für eine Erhöhung und setzt keine Frist neu in Gang.
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