Vermietete Immobilie in Santiago de Compostela kaufen oder verkaufen

Was in den Kaufvertrag gehört

Eine Aufstellung der Kautionen je Einheit, ihr Verbleib und eine Regelung, wie sie übergeht. Ohne diese Punkte ist die Übergabe unvollständig.

In Santiago de Compostela richtet sich die zulässige Gebäudehöhe im historischen Kern grundsätzlich nach dem bestehenden Bestand, sofern der Plan für die jeweilige Zone nichts anderes vorgibt. Für Neubauten gilt eine feste Tabelle der höchstzulässigen Traufhöhe: nur Erdgeschoss 3,70 Meter, mit einem Obergeschoss 6,60 Meter, mit zwei Obergeschossen 9,70 Meter, mit drei Obergeschossen 12,80 Meter, mit vier Obergeschossen 15,90 Meter, mit fünf Obergeschossen 19,00 Meter.

Grundlage: Plan Especial de Protección y Rehabilitación de la Ciudad Histórica de Santiago de Compostela (PE-1), Normativa Artikel 95, 96 und 98; definitiv beschlossen vom Concello de Santiago de Compostela am 24.03.1997, veröffentlicht BOP A Coruña Nr. 236 vom 14.10.1997

Dächer im historischen Kern von Santiago de Compostela müssen geneigt sein, mit zwei, drei oder vier durchgehenden Dachflächen. Die Neigung ergibt sich aus einer festen, von der Gebäudetiefe abhängigen Formel und darf 20 Grad nicht unter- und 28 Grad nicht überschreiten. Vorgeschrieben ist gebogener Tonziegel, andere keramische Eindeckungen, Faserzement, Betondachsteine und Bitumenbahnen sind ausdrücklich verboten. Dachgauben sind unzulässig, oberhalb des Firstes sind nur Schornsteine erlaubt.

Grundlage: Plan Especial de Protección y Rehabilitación de la Ciudad Histórica de Santiago de Compostela (PE-1), Normativa Artikel 99 und 121; definitiv beschlossen vom Concello de Santiago de Compostela am 24.03.1997, veröffentlicht BOP A Coruña Nr. 236 vom 14.10.1997

Für Fassaden im historischen Kern von Santiago de Compostela ist abschließend eine von vier Ausführungen zulässig: glatter Putz, eine Mischung aus Naturstein und Putz, unverkleidetes Sichtmauerwerk aus Naturstein oder eine Granitverkleidung. Keramik- und Glasurfliesen, Sichtbeton, Betonblöcke, Fertigteilplatten, gespritzter Putz in Steinimitation und unverputztes Ziegelmauerwerk sind ausdrücklich verboten. Wo Naturstein sichtbar bleibt, sind grauer Granit aus den namentlich benannten Steinbrüchen Parga und Lugo sowie rosafarbener Granit aus Porriño verboten, vorgeschrieben ist ein einheitlicher goldgelber Farbton nach dem Referenzcode Y3R 13 des Plans.

Grundlage: Plan Especial de Protección y Rehabilitación de la Ciudad Histórica de Santiago de Compostela (PE-1), Normativa Artikel 108, 111 und 112; definitiv beschlossen vom Concello de Santiago de Compostela am 24.03.1997, veröffentlicht BOP A Coruña Nr. 236 vom 14.10.1997

Fenster im historischen Kern von Santiago de Compostela müssen rechteckig sein und hochkant wirken, waagrechte Öffnungen sind nicht zulässig. Die senkrechten Fensterachsen müssen mindestens 2,20 Meter auseinanderliegen und mindestens 1,30 Meter vom Fassadenrand entfernt sein, die Öffnungsbreite ist je Geschoss einheitlich zu halten und darf in den Obergeschossen 1,20 Meter nicht überschreiten.

Grundlage: Plan Especial de Protección y Rehabilitación de la Ciudad Histórica de Santiago de Compostela (PE-1), Normativa Artikel 114 und 115; definitiv beschlossen vom Concello de Santiago de Compostela am 24.03.1997, veröffentlicht BOP A Coruña Nr. 236 vom 14.10.1997

Was mit den laufenden Mietverträgen passiert

Nach Art. 14 der Ley de Arrendamientos Urbanos tritt der Käufer für die ersten fünf Jahre der Vertragslaufzeit in den Mietvertrag ein, bei einem Vermieter als juristischer Person für sieben Jahre. Bei längerer vereinbarter Dauer gilt der Eintritt für die ganze Laufzeit nur, wenn der Vertrag im Grundbuch eingetragen ist.

Wie der neue Vermieter kündigen kann

Der Vermieter ist an die gesetzliche Mindestlaufzeit gebunden. Eigenbedarf ist nur unter Bedingungen und frühestens nach dem ersten Jahr möglich, wenn er im Vertrag vorgesehen ist.

Wie weit die Miete steigen darf

Die jährliche Anpassung folgt dem gesetzlichen Index; in ausgewiesenen Spannungsgebieten ist die Miete nach dem Wohnraumgesetz von 2023 gedeckelt.

Die Kaution

Die fianza beträgt bei Wohnraum gesetzlich eine Monatsmiete; der Erwerber tritt in die Rückgabepflicht ein.

Kann ich als Käufer wegen Eigenbedarfs kündigen?

Das hängt am Land und oft an Sperrfristen, die gerade nach einer Umwandlung in Wohnungseigentum mehrere Jahre betragen können. Wer mit dieser Absicht kauft, sollte die Frist vorher kennen und nicht darauf vertrauen.

Darf ich nach dem Kauf die Miete anheben?

Nur nach denselben Regeln, die für den Voreigentümer galten. Der Eigentümerwechsel selbst ist kein Grund für eine Erhöhung und setzt keine Frist neu in Gang.