Norwegen · Svalbard
Vermietete Immobilie auf Svalbard kaufen oder verkaufen
Ein Eigentümerwechsel beendet ein Mietverhältnis nicht. Der Käufer tritt in den laufenden Vertrag ein, so wie er ist, mit allem was darin vereinbart wurde.
Was der Käufer übernimmt
Den Vertrag mit seiner Laufzeit, seiner Miethöhe und jeder Nebenabrede. Eine jahrzehntealte Miete weit unter dem heutigen Niveau bleibt bestehen, und eine mündliche Zusage des Voreigentümers kann ebenfalls binden.
Die Kaution ist die häufigste Lücke
Sie liegt beim bisherigen Vermieter, geschuldet wird sie am Ende vom neuen. Wer beim Kauf nicht darauf achtet, dass sie übergeben oder vom Kaufpreis abgezogen wird, zahlt sie später aus eigener Tasche.
Was in den Kaufvertrag gehört
Eine Aufstellung der Kautionen je Einheit, ihr Verbleib und eine Regelung, wie sie übergeht. Ohne diese Punkte ist die Übergabe unvollständig.
Für den Verkäufer: was Sie offenlegen müssen
Bestehende Verträge, Rückstände, laufende Streitigkeiten und jede Nebenabrede. Ein verschwiegener Rechtsstreit mit einem Mieter ist ein Umstand, der nach dem Kauf auf Sie zurückfällt.
Was in der Region Svalbard gilt
Svalbard gehört zu Norwegen, aber der Spitzbergenvertrag von 1920, in Kraft seit dem 14.08.1925, verpflichtet Norwegen in Art. 7, allen Staatsangehörigen der inzwischen 44 Vertragsstaaten beim Erwerb, der Nutzung und der Ausübung von Eigentumsrechten vollständige Gleichbehandlung mit norwegischen Staatsbürgern zu gewähren. Deutschland, Österreich und die Schweiz gehören zu diesen Vertragsstaaten. Anders als im übrigen Norwegen gibt es auf Svalbard deshalb keine Sonderregeln für ausländische Käufer. Nur bleibt wenig zu kaufen: 99,5 Prozent der Fläche gehören dem norwegischen Staat als Statsgrunn.
Grundlage: Traktat 9. Februar 1920 angående Spitsbergen (Svalbardtraktaten), Art. 7
Auf dem norwegischen Festland braucht der Erwerb größerer landwirtschaftlicher Grundstücke eine behördliche Konzession nach der Konsesjonsloven, für die in der Regel norwegische Staatsbürgerschaft oder mindestens fünf Jahre Wohnsitz in Norwegen vorausgesetzt werden. Diese Beschränkung kennt Svalbard wegen der Gleichbehandlungspflicht aus dem Vertrag nicht. Wer trotzdem privates Grundeigentum auf Svalbard sucht, findet fast nichts: Ein norwegisches Privatunternehmen besitzt noch 0,1 Prozent der Fläche, die einzige verbliebene Liegenschaft dieser Art, ein russisches Staatsunternehmen weitere 0,4 Prozent. Ein Grundstückskauf auf Svalbard ist deshalb eine seltene Ausnahme, kein gewöhnlicher Immobilienmarkt.
Grundlage: Konsesjonsloven (Lov om konsesjon ved erverv av fast eiendom mv.); Eigentumsverteilung nach Store norske leksikon, Statsgrunn mit Grundbuchsnummer 1
Die Rechtslage in Norwegen
Was mit den laufenden Mietverträgen passiert
Bei einem Eigentümerwechsel tritt der neue Eigentümer als Vermieter in den Mietvertrag ein; Mieter und Vermieter behalten ihre Rechte und Pflichten aus dem bestehenden Vertrag (§ 8-6).
Wie der neue Vermieter kündigen kann
Der Vermieter braucht für eine Kündigung einen sachlichen Grund (saklig grunn); der Mieter kann die Kündigung anfechten.
Wie weit die Miete steigen darf
Die Miete darf einmal jährlich an den Verbraucherpreisindex angepasst werden; eine Anpassung an die Marktmiete ist nur unter Bedingungen möglich.
Die Kaution
Die Kaution beträgt höchstens sechs Monatsmieten und liegt auf einem gesperrten Konto.
Grundlage: Vermieterrecht Norwegen. Zuletzt am Gesetzestext geprüft: 2026-07-28.
Häufige Fragen
Kann ich als Käufer wegen Eigenbedarfs kündigen?
Das hängt am Land und oft an Sperrfristen, die gerade nach einer Umwandlung in Wohnungseigentum mehrere Jahre betragen können. Wer mit dieser Absicht kauft, sollte die Frist vorher kennen und nicht darauf vertrauen.
Darf ich nach dem Kauf die Miete anheben?
Nur nach denselben Regeln, die für den Voreigentümer galten. Der Eigentümerwechsel selbst ist kein Grund für eine Erhöhung und setzt keine Frist neu in Gang.
Weiter
Bereit, eine Immobilie zu prüfen?
In wenigen Minuten haben Sie einen vollständigen, vorsichtig gerechneten Bericht als PDF. Kein Termin, kein Papierkram.
Im Testbetrieb kostenlos. Danach 29,99 € je Bericht inkl. USt, ohne Abo.
Sie wollen Ihre eigene Immobilie bewerten? Hier entlang.
Auf dem Laufenden bleiben
Wir schreiben selten und nur, wenn es wirklich hilfreich ist: neue Funktionen, Markt-Einordnungen, Tipps rund um Kauf, Verkauf und Miete.