Spanien · Balearen
Was Sie auf den Balearen vor dem Kauf prüfen sollten
Nach der Unterschrift verschiebt sich die Beweislast. Vorher muss der Verkäufer offenlegen, nachher müssen Sie beweisen. Deshalb ist die Reihenfolge der Prüfung wichtiger als ihre Tiefe.
Was der Verkäufer von sich aus sagen muss
Jede der hier behandelten Rechtsordnungen kennt Umstände, die der Verkäufer ungefragt offenlegen muss. Verschweigt er einen davon, hilft ihm auch ein vereinbarter Haftungsausschluss nicht. Das ist der stärkste Hebel, den ein Käufer hat, und er wirkt nur, wenn man weiß, was auf diese Liste gehört.
Wie weit ein Haftungsausschluss trägt
Der Satz, gekauft werde wie besichtigt, steht in fast jedem Vertrag. Er deckt weniger ab, als die meisten annehmen.
Arglist
Wer einen Mangel kennt und verschweigt, kann sich auf keinen Ausschluss berufen. Das gilt in allen hier behandelten Ländern.
Zugesicherte Eigenschaften
Was der Verkäufer ausdrücklich zusagt, etwa eine Wohnfläche oder eine Nutzung als Wohnraum, bleibt trotz Ausschluss verbindlich.
Die Unterlagen, deren Fehlen etwas bedeutet
Manche Unterlagen fehlen aus Nachlässigkeit, andere fehlen aus einem Grund. Eine Baugenehmigung, die niemand findet, eine Nutzungsbewilligung, die es nicht gibt, ein Protokoll der Eigentümerversammlung, das nicht herausgegeben wird: In diesen drei Fällen ist das Fehlen selbst der Befund.
Die Lasten, die nicht im Exposé stehen
Wegerechte, Wohnrechte auf Lebenszeit, Vorkaufsrechte einer Gemeinde und Altlastenverdacht stehen in Registern, nicht in der Anzeige. Sie mindern den Wert und schränken die Nutzung ein, und sie gehen auf den Käufer über.
Was in der Region Balearen gilt
Auf den Balearen ist es seit dem 16. April 2025 grundsätzlich verboten, für eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus eine neue Lizenz für die touristische Kurzzeitvermietung zu bekommen. Das baut auf einer bereits seit Februar 2022 laufenden Aufnahmesperre für neue Lizenzen auf und macht das Verbot für Mehrfamilienhäuser jetzt dauerhaft, mit einer engen Ausnahme für Reihen- und Doppelhäuser. Wer auf den Balearen eine Eigentumswohnung kauft, um sie kurzfristig an Touristen zu vermieten, kann das deshalb praktisch nur noch, wenn bereits eine gültige Lizenz auf dem Objekt liegt.
Grundlage: Decreto Ley 4/2025 (Balearen), in Kraft seit 16.04.2025, dauerhaftes Verbot neuer touristischer Vermietungsplätze in Mehrfamilienhäusern, aufbauend auf der Aufnahmesperre seit 11.02.2022
Die Rechtslage in Spanien
Wie lange der Verkäufer haftet
Sechs Monate ab der Übergabe.
Bis wann ein Mangel gemeldet sein muss
Die sechs Monate sind zugleich die Frist für die Klage. Eine außergerichtliche Mahnung hält sie NICHT an, nur eine Klage bei Gericht wahrt sie. Der Grund dafür ist ihre Rechtsnatur: Es ist eine Ausschlussfrist (caducidad), keine Verjährung. Sie wird deshalb weder gehemmt noch unterbrochen und läuft unaufhaltsam ab. Wer den Mangel im fünften Monat entdeckt, hat noch einen Monat für die Klage, nicht mehr.
Wie weit ein Haftungsausschluss trägt
Ja, aber nur wenn zwei Bedingungen zugleich erfüllt sind: der Ausschluss wurde ausdrücklich vereinbart, und der Verkäufer kannte den Mangel wirklich nicht.
Wann der Ausschluss nicht trägt
Kannte der Verkäufer den Mangel, trägt die Klausel nicht und er schuldet zusätzlich Schadenersatz. Die Kenntnis müssen Sie beweisen.
Was Sie verlangen können
Sie wählen zwischen Rückgabe gegen den Kaufpreis und Preisminderung. Bei Kenntnis des Verkäufers zusätzlich Schadenersatz.
Grundlage: Art. 1484, 1485, 1486, 1490 Código Civil. Zuletzt am Gesetzestext geprüft: 2026-07-29.
Häufige Fragen
Reicht eine Besichtigung, um Mängel zu erkennen?
Für sichtbare Mängel ja, und genau deshalb haftet der Verkäufer für sie meist nicht. Die teuren Fälle betreffen das, was man nicht sieht: Feuchtigkeit hinter Verkleidung, fehlende Genehmigungen, beschlossene Sonderumlagen.
Was, wenn die Fläche im Vertrag nicht stimmt?
Ob eine Abweichung einen Anspruch auslöst, hängt davon ab, ob die Fläche zugesichert oder nur beschrieben war, und wie groß die Abweichung ist. Die Schwelle ist je nach Land verschieden.
Kann ich nach der Unterschrift noch zurück?
Nur in engen Grenzen. Deshalb gehört jede Prüfung vor die Unterschrift, und deshalb ist eine Frist zwischen Entwurf und Beurkundung wertvoller als jede Zusicherung danach.
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