Was Sie in Bardejov vor dem Kauf prüfen sollten

Arglist

Wer einen Mangel kennt und verschweigt, kann sich auf keinen Ausschluss berufen. Das gilt in allen hier behandelten Ländern.

Zugesicherte Eigenschaften

Was der Verkäufer ausdrücklich zusagt, etwa eine Wohnfläche oder eine Nutzung als Wohnraum, bleibt trotz Ausschluss verbindlich.

In der Pamiatková rezervácia Bardejov, dem denkmalgeschützten historischen Stadtkern, dürfen denkmalgeschützte Gebäude nicht um weitere Geschosse aufgestockt werden. Bei Neubauten dürfen die Traufhöhen zudem nicht zu einer durchgehenden, einheitlichen Linie zusammengefasst werden. Die unregelmäßige historische Dachlinie von Bardejov bleibt maßgeblich.

Grundlage: Zásady ochrany pamiatkového územia, Pamiatková rezervácia Bardejov, Časť III Kapitel A Punkt A.4 Absatz 1 und 5; Krajský pamiatkový úrad Prešov, aktuelle Fassung 2006–2009

In der Denkmalzone von Bardejov ist eine nachträgliche Wärmedämmung der Straßenfassaden nicht zulässig, allenfalls Giebelmauern dürfen gedämmt werden. Bei Neubauten gelten Kunststoffverkleidungen, Betonfertigteil-, Keramik- und Metallverkleidungen sowie großflächige Verglasung ausdrücklich als unpassend.

Grundlage: Zásady ochrany pamiatkového územia, Pamiatková rezervácia Bardejov, Časť IV Kapitel A Punkt A.1.16 Absatz 6 und Punkt H.4 Absatz 4; Krajský pamiatkový úrad Prešov, aktuelle Fassung 2006–2009

Am Radničné námestie (Rathausplatz) von Bardejov steht das historische Dachprinzip der Bürgerhäuser unter Schutz: First quer zur Straße, Walm- oder Giebelabschluss, gebrannte Ton-Biberschwanzziegel. Dachgeschosse dürfen nicht durch Loggien, Balkone, große Oberlichter, Dachterrassen oder Dachhöfe belichtet werden. Dachterrassen sind damit ausgeschlossen.

Grundlage: Zásady ochrany pamiatkového územia, Pamiatková rezervácia Bardejov, Časť IV Kapitel A Punkt A.1.4 Absatz 4 und 14; Krajský pamiatkový úrad Prešov, aktuelle Fassung 2006–2009

Wie lange der Verkäufer haftet

Eine Privatperson haftet für versteckte Mängel, wenn der Käufer den Mangel spätestens 24 Monate nach der Übergabe beim Verkäufer anzeigt; wird diese Frist versäumt, erlischt das Recht (sie ist eine Ausschlussfrist). Diese Haftung ist OBJEKTIV: Sie hängt nicht davon ab, ob der Verkäufer den Mangel kannte. Ein Satz im Vertrag, dem Verkäufer seien keine Mängel bekannt, befreit ihn deshalb nicht. Auf sein Wissen kommt es erst an, wenn es um eine Ausschlussklausel oder um Zusicherungen geht.

Bis wann ein Mangel gemeldet sein muss

Der Käufer muss einen entdeckten Mangel ohne unnötigen Aufschub beim Verkäufer anzeigen und in jedem Fall spätestens 24 Monate nach der Übergabe, sonst verliert er seine Rechte.

Wie weit ein Haftungsausschluss trägt

Die übliche Ausschlussklausel heißt „ako stojí a leží“ (gekauft wie es steht und liegt), doch nach ständiger Rechtsprechung wirkt sie bei einer Immobilie nicht und schließt die Mängelhaftung nicht aus, weil eine Immobilie eine genau bestimmbare Einzelsache ist.

Wann der Ausschluss nicht trägt

Der Verkäufer haftet trotz jeder Ausschlussklausel, wenn er einen ihm bekannten Mangel verschwiegen hat oder zugesichert hat, die Sache habe eine bestimmte Eigenschaft oder sei mangelfrei, und der Käufer muss beweisen, dass der Verkäufer den Mangel kannte.

Was Sie verlangen können

Bei einem versteckten Mangel kann der Käufer zuerst eine angemessene Minderung des Kaufpreises verlangen, und nur wenn der Mangel die Immobilie unbrauchbar macht oder der Verkäufer etwas Falsches zugesichert hat, kann er vom Vertrag zurücktreten; Reparatur ist bei diesem Privatverkauf kein eigener gesetzlicher Anspruch, Schadenersatz kann nach den allgemeinen Regeln dazukommen.

Reicht eine Besichtigung, um Mängel zu erkennen?

Für sichtbare Mängel ja, und genau deshalb haftet der Verkäufer für sie meist nicht. Die teuren Fälle betreffen das, was man nicht sieht: Feuchtigkeit hinter Verkleidung, fehlende Genehmigungen, beschlossene Sonderumlagen.

Was, wenn die Fläche im Vertrag nicht stimmt?

Ob eine Abweichung einen Anspruch auslöst, hängt davon ab, ob die Fläche zugesichert oder nur beschrieben war, und wie groß die Abweichung ist. Die Schwelle ist je nach Land verschieden.

Kann ich nach der Unterschrift noch zurück?

Nur in engen Grenzen. Deshalb gehört jede Prüfung vor die Unterschrift, und deshalb ist eine Frist zwischen Entwurf und Beurkundung wertvoller als jede Zusicherung danach.