Einen Bau ohne Genehmigung in Bardejov erkennen

Wo die Verfolgung nicht endet

Dann bleibt das Risiko dauerhaft am Gebäude hängen, unabhängig davon, wie lange der Bau schon steht und wie viele Eigentümer es seither gab.

Wo eine Frist läuft

Nach ihrem Ablauf kann nicht mehr eingeschritten werden. Und hier der häufigste Irrtum: Der Bau wird dadurch nicht rechtmäßig, er wird nur geduldet. Für eine Bank und für den nächsten Käufer bleibt er ein Mangel.

In der Pamiatková rezervácia Bardejov, dem denkmalgeschützten historischen Stadtkern, dürfen denkmalgeschützte Gebäude nicht um weitere Geschosse aufgestockt werden. Bei Neubauten dürfen die Traufhöhen zudem nicht zu einer durchgehenden, einheitlichen Linie zusammengefasst werden. Die unregelmäßige historische Dachlinie von Bardejov bleibt maßgeblich.

Grundlage: Zásady ochrany pamiatkového územia, Pamiatková rezervácia Bardejov, Časť III Kapitel A Punkt A.4 Absatz 1 und 5; Krajský pamiatkový úrad Prešov, aktuelle Fassung 2006–2009

In der Denkmalzone von Bardejov ist eine nachträgliche Wärmedämmung der Straßenfassaden nicht zulässig, allenfalls Giebelmauern dürfen gedämmt werden. Bei Neubauten gelten Kunststoffverkleidungen, Betonfertigteil-, Keramik- und Metallverkleidungen sowie großflächige Verglasung ausdrücklich als unpassend.

Grundlage: Zásady ochrany pamiatkového územia, Pamiatková rezervácia Bardejov, Časť IV Kapitel A Punkt A.1.16 Absatz 6 und Punkt H.4 Absatz 4; Krajský pamiatkový úrad Prešov, aktuelle Fassung 2006–2009

Am Radničné námestie (Rathausplatz) von Bardejov steht das historische Dachprinzip der Bürgerhäuser unter Schutz: First quer zur Straße, Walm- oder Giebelabschluss, gebrannte Ton-Biberschwanzziegel. Dachgeschosse dürfen nicht durch Loggien, Balkone, große Oberlichter, Dachterrassen oder Dachhöfe belichtet werden. Dachterrassen sind damit ausgeschlossen.

Grundlage: Zásady ochrany pamiatkového územia, Pamiatková rezervácia Bardejov, Časť IV Kapitel A Punkt A.1.4 Absatz 4 und 14; Krajský pamiatkový úrad Prešov, aktuelle Fassung 2006–2009

Wann eine Genehmigung nötig ist

Seit dem neuen Stavebný zákon (Gesetz Nr. 25/2025 Z. z.), in Kraft seit 1. April 2025, läuft die Genehmigung in einem einzigen Verfahren (konanie o stavebnom zámere), das die frühere Trennung von Standort- und Bauentscheidung zusammenfasst. Die frühere Kolaudácia heißt seither offiziell Prüfung der Nutzungstauglichkeit (preskúmanie spôsobilosti stavby na užívanie) und endet mit dem Nutzungszertifikat (kolaudačné osvedčenie).

Was bei einem Bau ohne Genehmigung droht

Bei einer čierna stavba (Bau ohne Genehmigung) ist die nachträgliche Legalisierung (dodatočné povolenie) für Bauten ab dem 1. April 2025 ersatzlos entfallen: Wird ein solcher Bau als nicht genehmigt erkannt, bleibt der Behörde nur die Anordnung des Abrisses (odstránenie stavby), notfalls im Weg der Ersatzvornahme auf Kosten des Eigentümers. Für ältere Schwarzbauten aus der Zeit von 1990 bis 31. März 2025 läuft noch ein Übergangsfenster bis 31. März 2029 über ein vereinfachtes Ersatzverfahren zur nachträglichen Anerkennung, das seit Dezember 2025 selbst Gegenstand einer Beschwerde beim Verfassungsgericht ist, eine Entscheidung steht noch aus. Eine Verjährung der behördlichen Verfolgung gibt es nicht. Die Pflicht trifft den Eigentümer, nach dem Kauf also den Erwerber.

Kann ich das nachträglich genehmigen lassen?

Oft ja, aber es dauert und es kostet, und es geht nur, wenn der Bau nach heutigem Recht überhaupt zulässig wäre. Ist er es nicht, bleibt nur der Rückbau.

Haftet der Verkäufer dafür?

Wenn er es wusste und verschwiegen hat, ja, und daran ändert auch ein vereinbarter Haftungsausschluss nichts. Das Problem ist der Nachweis. Deshalb gehört die Prüfung vor die Unterschrift und nicht danach.