Einen Bau ohne Genehmigung in Cáceres erkennen

Wo die Verfolgung nicht endet

Dann bleibt das Risiko dauerhaft am Gebäude hängen, unabhängig davon, wie lange der Bau schon steht und wie viele Eigentümer es seither gab.

Wo eine Frist läuft

Nach ihrem Ablauf kann nicht mehr eingeschritten werden. Und hier der häufigste Irrtum: Der Bau wird dadurch nicht rechtmäßig, er wird nur geduldet. Für eine Bank und für den nächsten Käufer bleibt er ein Mangel.

In der Altstadt von Cáceres richtet sich die zulässige Gebäudehöhe nicht nach einer festen Meterzahl, sondern nach einem Anpassungsgebot an die Nachbarbebauung: maßgeblich sind die Dachflächen und die Traufhöhe der angrenzenden Gebäude, an die sich ein Neubau oder Umbau ausrichten muss.

Grundlage: PEPRPACC Cáceres, Artikel III.4 (Altura de la edificación); endgültig beschlossen 8.03.1990

Für Fassaden in der Altstadt von Cáceres sind nur traditionelle Materialien und Putze in ockerfarbenen und erdigen Tönen zugelassen. Verboten sind Metall- oder Kunststoffverkleidungen, großformatige Fertigteile, glänzende oder glasierte Oberflächen sowie reine Farbtöne in Rot, Blau, Gelb, Orange, Grün oder Violett und deren Mischungen. Auch naturfarbener Zementputz oder Tirolean-Spritzputz sind untersagt.

Grundlage: PEPRPACC Cáceres, Artikel III.41.5.a) (Materiales – Paramentos); endgültig beschlossen 8.03.1990

Dächer in der Altstadt von Cáceres müssen geneigte Satteldächer ohne Knick sein, mit First parallel zur Fassade und einer Neigung zwischen 15 und 30 Grad, angepasst an die Nachbargebäude. Gedeckt wird mit rötlichem gebogenem Keramikziegel.

Grundlage: PEPRPACC Cáceres, Artikel III.41.3.a) (Cubiertas); endgültig beschlossen 8.03.1990

Wann eine Genehmigung nötig ist

Für Bauarbeiten braucht es die Licencia de obras der Gemeinde, nach Fertigstellung die Licencia de primera ocupación oder die Cédula de habitabilidad, die die Bewohnbarkeit bescheinigt.

Was bei einem Bau ohne Genehmigung droht

Ein ohne Lizenz errichtetes Bauwerk (obra ilegal) kann mit Bußgeld, verweigerten Versorgungsanschlüssen und einer Abrissanordnung belegt werden, auch gegen den späteren Käufer. Nach Ablauf der Verjährungsfrist, je nach Region und Schwere der Ordnungswidrigkeit von einem Jahr bei leichten bis zu 15 Jahren bei sehr schweren Verstößen in Galicien (Andalusien: 6 Jahre seit einer Reform 2012), gilt der Bau als fuera de ordenación: geduldet, aber nicht voll legalisierbar, mit Einschränkungen bei Umbau und Erweiterung; ein AFO-Zertifikat kann den Status bestätigen. Madrid kennt für Grün-, Frei- und öffentliche Flächen überhaupt keine Verjährungsfrist.

Kann ich das nachträglich genehmigen lassen?

Oft ja, aber es dauert und es kostet, und es geht nur, wenn der Bau nach heutigem Recht überhaupt zulässig wäre. Ist er es nicht, bleibt nur der Rückbau.

Haftet der Verkäufer dafür?

Wenn er es wusste und verschwiegen hat, ja, und daran ändert auch ein vereinbarter Haftungsausschluss nichts. Das Problem ist der Nachweis. Deshalb gehört die Prüfung vor die Unterschrift und nicht danach.