Kaufnebenkosten in Córdoba

Die Vergütung des Vermittlers

Sie ist der größte verhandelbare Posten. Mehrere Länder haben in den letzten Jahren festgelegt, dass sie zu teilen ist oder dass sie zahlt, wer den Vermittler beauftragt hat. Wer den Vertrag vor der Besichtigung liest, weiß, welche Fassung für ihn gilt.

Die Kosten der Finanzierung

Schätzkosten, Bereitstellungszinsen und die Eintragung der Sicherheit gehören zum Kauf, tauchen aber in keiner Nebenkostenübersicht des Vermittlers auf. Sie gehören trotzdem in die Rechnung, bevor eine Zusage gegeben wird.

Jedes Gebäude im historischen Kern von Córdoba braucht einen eigenen Innenhof, den patio principal. Seine Mindestfläche beträgt 25 Prozent der Grundstücksfläche, bei freistehenden Einfamilienhäusern 20 Prozent, und seine kürzeste Seite muss je nach Gebäudetyp mindestens vier bis sieben Meter messen. Diese Pflicht schreibt die traditionelle Córdobeser Patio-Bauweise unmittelbar als Baurecht fest, nicht nur als Empfehlung.

Grundlage: Ordenanzas des Plan Especial de Protección del Conjunto Histórico de Córdoba (PEPCH), Artikel 47; konsolidierte Fassung des Colegio Oficial de Arquitectos de Córdoba, Stand 26.05.2021, laut Amtsblatt der Provinz Córdoba noch 2024/2025 mit laufenden Änderungsverfahren, keine Aufhebung bekannt

Für die Geschosshöhe im historischen Kern von Córdoba gilt eine feste Tabelle: nur Erdgeschoss 4,50 Meter, ein Obergeschoss 8 Meter, zwei Obergeschosse 11 Meter, drei Obergeschosse 14 Meter. Über dieser Höchsthöhe ist praktisch nur noch das geneigte Dach selbst erlaubt, mit einer Neigung zwischen 25 und 35 Grad und einem First, der höchstens drei Meter über diese Grenze hinausragen darf. Mindestens 70 Prozent der Dachfläche müssen mit Ziegeln gedeckt sein.

Grundlage: PEPCH Artikel 49 Absatz 2, Artikel 23 und Artikel 51; Córdoba, konsolidierte Fassung des Colegio Oficial de Arquitectos de Córdoba, Stand 26.05.2021

Fassaden im historischen Kern von Córdoba müssen verputzt und weiß gestrichen sein, Sockel und Gewände dürfen dagegen aus Stein sein, traditionell aus der schwarzen Kalkstein-Sorte der Stadt. Fenster- und Türöffnungen dürfen im Erdgeschoss höchstens 50 Prozent, in den Obergeschossen höchstens 40 Prozent der jeweiligen Fassadenlänge einnehmen, Erker und Balkone höchstens 30 Zentimeter auskragen, durchlaufende Balkone sind verboten.

Grundlage: PEPCH Artikel 52; Córdoba, konsolidierte Fassung des Colegio Oficial de Arquitectos de Córdoba, Stand 26.05.2021

Worauf gerechnet wird

Gerechnet wird auf den valor de referencia des Katasters, wenn dieser über dem Kaufpreis liegt (Art. 10 TRLITPAJD in der Fassung ab 2022). Der Kaufpreis ist also nur die Untergrenze der Bemessungsgrundlage, nicht automatisch die Basis.

Die einzelnen Posten

Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) (gesetzlich fest): Beim Kauf einer Bestandswohnung erhebt die comunidad autónoma den ITP. Der subsidiäre Satz des Staates liegt bei 6 Prozent, die Regionen setzen eigene Sätze fest: 4 Prozent im Baskenland, 6 Prozent in Madrid und Navarra, 8 Prozent in mehreren Regionen, in Valencia seit 1. Juni 2026 gestaffelt 9 Prozent bis 1 Million Euro und 11 Prozent darüber (zuvor pauschal 10 Prozent), 10 bis 11 Prozent gestaffelt in Katalonien. Ohne die Region ist keine Zahl möglich. Notaría (amtlicher Tarif): Das Notarhonorar ist ein staatlich festgesetzter Tarif nach dem Wert der Urkunde, kein freier Preis. Typisch 0,3 bis 0,5 Prozent, dazu ein Betrag je Blatt der Urkunde. Ein Nachlass ist nur in engen Grenzen zulässig. Registro de la Propiedad (amtlicher Tarif): Die Eintragung ins Eigentumsregister folgt ebenfalls einem staatlichen Tarif nach Wertstufen, typisch 0,1 bis 0,25 Prozent. Erst die Eintragung schützt den Käufer gegen Dritte. Comisión inmobiliaria (frei vereinbar): Die Maklerprovision ist frei vereinbar und trägt in Spanien üblicherweise der Verkäufer, markttypisch 3 bis 5 Prozent zuzüglich 21 Prozent Umsatzsteuer. Für den Käufer entsteht daraus meist kein eigener Posten. Es gibt keine gesetzliche Grenze wie in Österreich.

Umsatzsteuer beim Erwerb

Bestandswohnung von privat: keine Umsatzsteuer, dafür ITP (Art. 20 Uno 22 Ley 37/1992). Neubau vom Bauträger: 10 Prozent IVA (Art. 91 Uno 1 Nr. 7 Ley 37/1992), dazu AJD zwischen 0,5 und 1,5 Prozent je Region. Der Neubau ist damit auf der Steuerseite nicht billiger, nur anders besteuert.

Kann ich die Nebenkosten mitfinanzieren?

Die meisten Banken finanzieren nur den Kaufpreis, weil die Nebenkosten keinen beleihbaren Gegenwert schaffen. Sie sind deshalb der Teil, der aus Eigenkapital kommen muss.

Lässt sich die Steuer auf den Erwerb senken?

In engen Grenzen, etwa indem bewegliches Zubehör im Vertrag getrennt ausgewiesen wird, soweit das der Wahrheit entspricht. Ein zu hoch angesetzter Anteil fällt bei einer Prüfung auf und kostet mehr, als er spart.