Kaufnebenkosten in Echternach

Die Vergütung des Vermittlers

Sie ist der größte verhandelbare Posten. Mehrere Länder haben in den letzten Jahren festgelegt, dass sie zu teilen ist oder dass sie zahlt, wer den Vermittler beauftragt hat. Wer den Vertrag vor der Besichtigung liest, weiß, welche Fassung für ihn gilt.

Die Kosten der Finanzierung

Schätzkosten, Bereitstellungszinsen und die Eintragung der Sicherheit gehören zum Kauf, tauchen aber in keiner Nebenkostenübersicht des Vermittlers auf. Sie gehören trotzdem in die Rechnung, bevor eine Zusage gegeben wird.

Eine als erhaltungspflichtig eingestufte Mauer im geschützten Bereich von Echternach darf für einen Fußgängerzugang auf höchstens 1,50 Metern Breite durchbrochen werden; jede größere Öffnung braucht eine denkmalfachliche Ausnahmegenehmigung des Bürgermeisters.

Grundlage: PAG Echternach, Partie écrite, Art. 24; endgültig genehmigt durch die Innenministerin am 06.07.2023, Réf. 75C/024/2020

Worauf gerechnet wird

Gerechnet wird auf den Kaufpreis. Für den selbst bewohnten Hauptwohnsitz mindert die Steuergutschrift Bëllegen Akt die Registrierungssteuer, bis zu 40.000 Euro je Käufer.

Die einzelnen Posten

Registrierungs- und Übertragungssteuer (droits d'enregistrement et de transcription) (gesetzlich fest): Sieben Prozent des Kaufpreises, landesweit einheitlich: sechs Prozent Registrierung plus ein Prozent Transkription. Für den selbst bewohnten Hauptwohnsitz gibt es die Steuergutschrift Bëllegen Akt von bis zu 40.000 Euro je Käufer, 80.000 für ein gemeinsam veranlagtes Paar, verrechnet gegen diese Steuer; dafür muss die Wohnung mindestens zwei Jahre selbst bewohnt werden. Notarkosten (amtlicher Tarif): Der Notar beurkundet den Kaufvertrag; die Gebühr folgt einem degressiven amtlichen Tarif und liegt bei rund eineinhalb Prozent des Kaufpreises, dazu kommen Auslagen und Umsatzsteuer. Maklerprovision (frei vereinbar): Üblich sind drei Prozent zuzüglich Umsatzsteuer, getragen wird die Provision in Luxemburg üblicherweise vom Verkäufer. Für den Käufer fällt daher in der Regel keine Maklerprovision an. Sie ist frei vereinbar, es gibt keinen gesetzlichen Deckel.

Umsatzsteuer beim Erwerb

Der Kauf einer Bestandswohnung von privat ist umsatzsteuerfrei; stattdessen fällt die Registrierungssteuer an. Beim Neubau kann Umsatzsteuer eine Rolle spielen, teils mit dem ermäßigten Satz für den Hauptwohnsitz (TVA logement).

Kann ich die Nebenkosten mitfinanzieren?

Die meisten Banken finanzieren nur den Kaufpreis, weil die Nebenkosten keinen beleihbaren Gegenwert schaffen. Sie sind deshalb der Teil, der aus Eigenkapital kommen muss.

Lässt sich die Steuer auf den Erwerb senken?

In engen Grenzen, etwa indem bewegliches Zubehör im Vertrag getrennt ausgewiesen wird, soweit das der Wahrheit entspricht. Ein zu hoch angesetzter Anteil fällt bei einer Prüfung auf und kostet mehr, als er spart.