Wegerecht, Wohnrecht und andere Lasten in Echternach prüfen

Eingetragene Lasten

Sie stehen in der Abteilung für Belastungen. Wer den Auszug liest, sieht sie, und wer ihn nicht liest, kauft sie mit.

Nicht eingetragene Nutzungen

Ein Weg, den der Nachbar seit dreißig Jahren benutzt, kann auch ohne Eintragung ein Recht begründen. Achten Sie auf sichtbare Spuren einer Nutzung durch andere.

Eine als erhaltungspflichtig eingestufte Mauer im geschützten Bereich von Echternach darf für einen Fußgängerzugang auf höchstens 1,50 Metern Breite durchbrochen werden; jede größere Öffnung braucht eine denkmalfachliche Ausnahmegenehmigung des Bürgermeisters.

Grundlage: PAG Echternach, Partie écrite, Art. 24; endgültig genehmigt durch die Innenministerin am 06.07.2023, Réf. 75C/024/2020

Welche Lasten es gibt

Servitudes wie das droit de passage (das gesetzliche Wegerecht des eingeschlossenen Grundstücks, Art. 682 bis 685 Code civil), dazu usufruit (Nießbrauch, Art. 578 ff. Code civil) und droit d'usage et d'habitation (Gebrauchs- und Wohnungsrecht, Art. 625 ff. Code civil).

Ob sie den Käufer binden

Eine durch einen Akt begründete oder übertragene Servitude muss beim Bureau de la conservation des hypothèques der Lage des Grundstücks transkribiert werden (Art. 1 der Loi du 25 septembre 1905 sur la transcription des droits réels immobiliers); bis zur Transkription kann das Recht Dritten, die vom selben Veräußerer Rechte an dem Grundstück erworben haben und die Gesetze befolgt haben, nicht entgegengehalten werden (Art. 11). Diese Sanktion trifft wörtlich nur die Rechte, die aus den in Art. 1 genannten Akten und gerichtlichen Entscheidungen herrühren, und drei Entstehungswege bleiben außen vor. Erstens können fortwährende und offenkundige Servituten durch dreißigjährigen Besitz entstehen (Art. 690 Code civil): fortwährend sind die, deren Gebrauch ohne ein aktuelles Tun des Menschen bestehen kann, etwa Wasserleitungen, Abwasserkanäle und Aussichten (Art. 688), offenkundig die, die sich durch äußere Anlagen wie ein Tor, ein Fenster oder ein Aquädukt ankündigen (Art. 689). Nicht fortwährende oder nicht offenkundige Servituten wie das bloße Wegerecht brauchen dagegen immer einen Titel, auch unvordenklicher Besitz genügt nicht (Art. 691). Zweitens gilt die destination du père de famille als Titel für fortwährende und offenkundige Servituten (Art. 692 bis 694): Hat ein Eigentümer zwei Grundstücke erkennbar so angelegt, dass eine Last zwischen ihnen besteht, und veräußert er eines ohne jede Regelung, besteht die sichtbar gewordene Last fort. Drittens kann der Eigentümer eines eingeschlossenen Grundstücks ohne Ausgang zur öffentlichen Straße von den Nachbarn einen Durchgang gegen eine dem Schaden entsprechende Entschädigung verlangen (Art. 682), und der Durchgang besteht fort, auch wenn die Entschädigungsklage verjährt ist (Art. 685). Keiner dieser drei Wege entsteht durch einen Akt oder eine Entscheidung im Sinn des Transkriptionsgesetzes: Es gibt dazu nichts zu transkribieren und nichts, was den gutgläubigen Käufer schützte; anders als das neue belgische Boek 3 (Art. 3.30) verlangt das luxemburgische Recht für die ersessene Last keine transkribierte Feststellung.

Muss der Verkäufer Lasten offenlegen?

Ja, soweit sie für Ihre Entscheidung wesentlich sind. Da sie meist eingetragen sind, hilft ihm ein Verschweigen ohnehin nicht: Sie können den Auszug selbst anfordern, und das sollten Sie vor jeder Unterschrift tun.

Gilt ein Wegerecht auch gegen mich als neuen Eigentümer?

In aller Regel ja. Eingetragene Lasten binden jeden Eigentümer, nicht nur den, der sie eingeräumt hat. Genau dafür sind sie eingetragen.