Kroatien · Hvar

Einen Bau ohne Genehmigung in Hvar erkennen

Der Beseitigungsauftrag trifft nicht den, der gebaut hat, sondern den, dem das Gebäude gehört. Nach dem Kauf sind das Sie.

Die Probe, die zehn Minuten dauert

Legen Sie den genehmigten Plan neben das, was Sie sehen. Ein Wintergarten, ein ausgebautes Dachgeschoss, eine überdachte Terrasse, eine zusätzliche Wohneinheit im Keller: Wenn es im Plan fehlt, ist die Frage nicht, ob es schön ist, sondern ob es genehmigt war.

Was ohne Genehmigung droht

Die Behörde kann die Nutzung untersagen und den Rückbau anordnen. Ob sie das nach Jahren noch darf, ist je nach Land verschieden, und das ist der wichtigste Unterschied überhaupt.

Wo die Verfolgung nicht endet

Dann bleibt das Risiko dauerhaft am Gebäude hängen, unabhängig davon, wie lange der Bau schon steht und wie viele Eigentümer es seither gab.

Wo eine Frist läuft

Nach ihrem Ablauf kann nicht mehr eingeschritten werden. Und hier der häufigste Irrtum: Der Bau wird dadurch nicht rechtmäßig, er wird nur geduldet. Für eine Bank und für den nächsten Käufer bleibt er ein Mangel.

Warum das die Finanzierung berührt

Eine Bank bewertet, was genehmigt ist. Fläche, die es rechtlich nicht gibt, zählt nicht mit. Wer für 120 Quadratmeter finanziert und nur 90 genehmigt sind, bekommt weniger Kredit, als er gerechnet hat.

Was in der Stadt Hvar gilt

Im geschützten historischen Kern von Hvar ist die Gebäudehöhe auf höchstens drei Geschosse beziehungsweise höchstens 9,0 Meter vom Niveau der angrenzenden Verkehrsfläche bis zum Dachgesims begrenzt.

Grundlage: Prostorni plan uređenja Grada Hvara, III. izmjene i dopune, Artikel 89; beschlossen vom Gradsko vijeće Grada Hvara am 19.08.2022

In Neubauten im geschützten historischen Kern von Hvar müssen mindestens 50 Prozent der Bruttogeschossfläche als Wohnraum ausgewiesen werden, außer bei Gebäuden mit öffentlicher Zweckbestimmung. Im Erdgeschoss sind öffentliche, gastgewerbliche, Handels- und Dienstleistungsnutzungen zulässig.

Grundlage: Prostorni plan uređenja Grada Hvara, III. izmjene i dopune, Artikel 89; beschlossen vom Gradsko vijeće Grada Hvara am 19.08.2022

Die Rechtslage in Kroatien

Wann eine Genehmigung nötig ist

Für Neubau, größere Erweiterungen und umfangreiche Umbauten braucht es eine Građevinska dozvola (Baugenehmigung). Nach Fertigstellung erlaubt erst die Uporabna dozvola (Nutzungsgenehmigung) die Nutzung.

Was bei einem Bau ohne Genehmigung droht

Bespravna gradnja (Schwarzbau) ist in Kroatien verbreitet; das neue Baugesetz sieht ab 2026 Geldstrafen von 20.000 bis 30.000 Euro vor und macht illegales Bauen zur Straftat. Für Bauten von vor dem 21. Juni 2011 ist eine Legalisierung dauerhaft möglich: Der Bescheid über den Ist-Zustand (rješenje o izvedenom stanju) wirkt dann wie eine Nutzungsgenehmigung. Ohne Legalisierung droht der Abriss.

Grundlage: Baurecht Kroatien. Zuletzt am Gesetzestext geprüft: 2026-07-28.

Häufige Fragen

Kann ich das nachträglich genehmigen lassen?

Oft ja, aber es dauert und es kostet, und es geht nur, wenn der Bau nach heutigem Recht überhaupt zulässig wäre. Ist er es nicht, bleibt nur der Rückbau.

Haftet der Verkäufer dafür?

Wenn er es wusste und verschwiegen hat, ja, und daran ändert auch ein vereinbarter Haftungsausschluss nichts. Das Problem ist der Nachweis. Deshalb gehört die Prüfung vor die Unterschrift und nicht danach.

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