Einen Bau ohne Genehmigung in Kežmarok erkennen

Wo die Verfolgung nicht endet

Dann bleibt das Risiko dauerhaft am Gebäude hängen, unabhängig davon, wie lange der Bau schon steht und wie viele Eigentümer es seither gab.

Wo eine Frist läuft

Nach ihrem Ablauf kann nicht mehr eingeschritten werden. Und hier der häufigste Irrtum: Der Bau wird dadurch nicht rechtmäßig, er wird nur geduldet. Für eine Bank und für den nächsten Käufer bleibt er ein Mangel.

Für die Reservefläche R 7 in der Altstadt von Kežmarok ist ein Neubau mit höchstens einem Geschoss zulässig, mit Satteldach und einem First parallel zur Straßenlinie.

Grundlage: Zásady ochrany pamiatkového územia, Pamiatková rezervácia Kežmarok, Kapitel 3.4.6.1 Rezervné plochy, Fläche R 7; Krajský pamiatkový úrad Prešov, 2012

Für die Reservefläche R 10 in der Altstadt von Kežmarok ist ein Neubau mit höchstens zwei Geschossen zulässig, mit flach geneigtem Satteldach und einem First parallel zur Straßenlinie.

Grundlage: Zásady ochrany pamiatkového územia, Pamiatková rezervácia Kežmarok, Kapitel 3.4.6.1 Rezervné plochy, Fläche R 10; Krajský pamiatkový úrad Prešov, 2012

Für die Reservefläche R 13 in der Altstadt von Kežmarok ist ein freistehendes Einfamilienhaus mit höchstens zwei Geschossen zulässig, ein Dachgeschossausbau ist dabei erlaubt.

Grundlage: Zásady ochrany pamiatkového územia, Pamiatková rezervácia Kežmarok, Kapitel 3.4.6.1 Rezervné plochy, Fläche R 13; Krajský pamiatkový úrad Prešov, 2012

Wann eine Genehmigung nötig ist

Seit dem neuen Stavebný zákon (Gesetz Nr. 25/2025 Z. z.), in Kraft seit 1. April 2025, läuft die Genehmigung in einem einzigen Verfahren (konanie o stavebnom zámere), das die frühere Trennung von Standort- und Bauentscheidung zusammenfasst. Die frühere Kolaudácia heißt seither offiziell Prüfung der Nutzungstauglichkeit (preskúmanie spôsobilosti stavby na užívanie) und endet mit dem Nutzungszertifikat (kolaudačné osvedčenie).

Was bei einem Bau ohne Genehmigung droht

Bei einer čierna stavba (Bau ohne Genehmigung) ist die nachträgliche Legalisierung (dodatočné povolenie) für Bauten ab dem 1. April 2025 ersatzlos entfallen: Wird ein solcher Bau als nicht genehmigt erkannt, bleibt der Behörde nur die Anordnung des Abrisses (odstránenie stavby), notfalls im Weg der Ersatzvornahme auf Kosten des Eigentümers. Für ältere Schwarzbauten aus der Zeit von 1990 bis 31. März 2025 läuft noch ein Übergangsfenster bis 31. März 2029 über ein vereinfachtes Ersatzverfahren zur nachträglichen Anerkennung, das seit Dezember 2025 selbst Gegenstand einer Beschwerde beim Verfassungsgericht ist, eine Entscheidung steht noch aus. Eine Verjährung der behördlichen Verfolgung gibt es nicht. Die Pflicht trifft den Eigentümer, nach dem Kauf also den Erwerber.

Kann ich das nachträglich genehmigen lassen?

Oft ja, aber es dauert und es kostet, und es geht nur, wenn der Bau nach heutigem Recht überhaupt zulässig wäre. Ist er es nicht, bleibt nur der Rückbau.

Haftet der Verkäufer dafür?

Wenn er es wusste und verschwiegen hat, ja, und daran ändert auch ein vereinbarter Haftungsausschluss nichts. Das Problem ist der Nachweis. Deshalb gehört die Prüfung vor die Unterschrift und nicht danach.