Kaufnebenkosten in Lissabon

Die Vergütung des Vermittlers

Sie ist der größte verhandelbare Posten. Mehrere Länder haben in den letzten Jahren festgelegt, dass sie zu teilen ist oder dass sie zahlt, wer den Vermittler beauftragt hat. Wer den Vertrag vor der Besichtigung liest, weiß, welche Fassung für ihn gilt.

Die Kosten der Finanzierung

Schätzkosten, Bereitstellungszinsen und die Eintragung der Sicherheit gehören zum Kauf, tauchen aber in keiner Nebenkostenübersicht des Vermittlers auf. Sie gehören trotzdem in die Rechnung, bevor eine Zusage gegeben wird.

Wer in Lissabon eine Immobilie verkauft, muss vorher bei der Stadt anfragen, ob sie selbst kaufen will. Das betrifft Objekte in den ausgewiesenen Sanierungsgebieten und solche unter Denkmalschutz. Die Stadt tritt dann zu denselben Bedingungen an die Stelle des Käufers. Solange sie nicht geantwortet oder die Frist nicht verstrichen ist, kann der Verkauf nicht abgeschlossen werden.

Grundlage: Art. 58 des Decreto-Lei 307/2009 über die Stadterneuerung; welche Gebiete das in Lissabon sind, weist die Stadt selbst aus und veröffentlicht es in ihrem Planwerk

Eine Wohnung in Lissabon zu kaufen, um sie kurzfristig an Gäste zu vermieten, hängt am Stadtteil. Die Stadt teilt ihr Gebiet nach dem Anteil solcher Wohnungen ein, und wo er zu hoch ist, wird keine neue Zulassung mehr erteilt. Diese Einteilung wird laufend angepasst. Sie gehört deshalb für die konkrete Adresse und zum Zeitpunkt des Kaufs geprüft, nicht aus einem älteren Bericht übernommen.

Grundlage: Regulamento der Stadt Lissabon über die Gebiete mit Zulassungsbeschränkung für Alojamento Local

Worauf gerechnet wird

Gerechnet wird auf den höheren Wert aus Kaufpreis und valor patrimonial tributário, dem amtlichen Steuerwert (Art. 12 CIMT).

Die einzelnen Posten

Imposto Municipal sobre as Transmissões (IMT) (gesetzlich fest): Progressiver Stufentarif bis 7,5 Prozent, mit eigenen Stufen für die dauerhaft selbst genutzte Wohnung. Die Stufenbeträge wurden für 2026 um 2 Prozent angehoben; bis 106.346 Euro fällt bei eigener dauerhafter Wohnung kein IMT an. Der IMT Jovem befreit Erstkäufer bis 35 Jahre vollständig bis 330.539 Euro und teilweise bis 660.982 Euro. Imposto do Selo (gesetzlich fest): 0,8 Prozent auf denselben Wert wie der IMT, ohne Stufen und ohne Freibetrag. Der IMT Jovem befreit auch vom Imposto do Selo. Notariat und Registo Predial (amtlicher Tarif): Festbeträge nach Gebührenordnung, nicht prozentual. Für Kaufurkunde und Eintragung zusammen typisch 500 bis 1.200 Euro. Bei hohen Kaufpreisen fällt dieser Posten kaum auf, bei günstigen Objekten sehr wohl. Comissão de mediação (frei vereinbar): Frei vereinbar, markttypisch 5 Prozent zuzüglich 23 Prozent Umsatzsteuer, und getragen wird sie vom Verkäufer. Der Vermittlungsvertrag bedarf der Schriftform und muss die Provision ausweisen.

Umsatzsteuer beim Erwerb

Der Verkauf einer Immobilie ist von der Umsatzsteuer befreit (Art. 9 Nr. 30 CIVA), auch beim Bauträger; dort ist die Umsatzsteuer auf die Baukosten im Preis kalkuliert und erscheint nicht gesondert. ACHTUNG: Für die MIETE ist der portugiesische Umsatzsteuerstand in lib/umsatzsteuer.ts bewusst offen, weil ein neues Dekret die Regeln geändert hat. Diese Kaufaussage ist davon nicht betroffen, aber der Mietteil bleibt ungeprüft.

Kann ich die Nebenkosten mitfinanzieren?

Die meisten Banken finanzieren nur den Kaufpreis, weil die Nebenkosten keinen beleihbaren Gegenwert schaffen. Sie sind deshalb der Teil, der aus Eigenkapital kommen muss.

Lässt sich die Steuer auf den Erwerb senken?

In engen Grenzen, etwa indem bewegliches Zubehör im Vertrag getrennt ausgewiesen wird, soweit das der Wahrheit entspricht. Ein zu hoch angesetzter Anteil fällt bei einer Prüfung auf und kostet mehr, als er spart.