Einen Bau ohne Genehmigung in Mailand erkennen

Wo die Verfolgung nicht endet

Dann bleibt das Risiko dauerhaft am Gebäude hängen, unabhängig davon, wie lange der Bau schon steht und wie viele Eigentümer es seither gab.

Wo eine Frist läuft

Nach ihrem Ablauf kann nicht mehr eingeschritten werden. Und hier der häufigste Irrtum: Der Bau wird dadurch nicht rechtmäßig, er wird nur geduldet. Für eine Bank und für den nächsten Käufer bleibt er ein Mangel.

Wer in Mailand zum sogenannten vereinbarten Mietzins vermietet, verhandelt die Höhe nicht frei: Sie ergibt sich aus einer Vereinbarung, die die Verbände von Vermietern und Mietern für diese Stadt geschlossen haben, mit eigenen Zonen und Spannen. Eine Nachbarstadt hat ihre eigene Vereinbarung mit anderen Werten.

Grundlage: Art. 2 Abs. 3 des Gesetzes 431/1998; die örtliche Vereinbarung gilt jeweils für die einzelne Gemeinde, für Mailand in der Fassung von 2023

Der Steuervorteil hängt an einem Papier, das leicht vergessen wird. Wer den Vertrag ohne Beistand der Verbände schließt, braucht zusätzlich eine Bescheinigung von einem Verband, der die Mailänder Vereinbarung unterschrieben hat, dass Vertrag und Miete ihr entsprechen. Ohne sie bleibt der Vertrag gültig, die Vergünstigung entfällt aber.

Grundlage: Interministerielles Dekret vom 16.01.2017, für Verträge ab dem 30.03.2017; bescheinigen darf nur, wer die Vereinbarung für Mailand mitgetragen hat

Wann eine Genehmigung nötig ist

Für Neubau und größere Eingriffe braucht es das Permesso di costruire, für kleinere Arbeiten genügt die SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività). Nach Fertigstellung bescheinigt die Agibilità die Nutzbarkeit.

Was bei einem Bau ohne Genehmigung droht

Ein abuso edilizio, also ein Bau ohne oder abweichend von der Genehmigung, wiegt in Italien schwer: Der Verkäufer muss dem Kaufvertrag die Baugenehmigung und alle Folgegenehmigungen beifügen. Fehlt die urbanistische Konformität, ist der Kaufvertrag nach Art. 46 DPR 380/2001 NICHTIG (nullità urbanistica), der Käufer bekommt keine Hypothek, und es drohen Bußgeld und Abrissanordnung.

Kann ich das nachträglich genehmigen lassen?

Oft ja, aber es dauert und es kostet, und es geht nur, wenn der Bau nach heutigem Recht überhaupt zulässig wäre. Ist er es nicht, bleibt nur der Rückbau.

Haftet der Verkäufer dafür?

Wenn er es wusste und verschwiegen hat, ja, und daran ändert auch ein vereinbarter Haftungsausschluss nichts. Das Problem ist der Nachweis. Deshalb gehört die Prüfung vor die Unterschrift und nicht danach.