Italien · Mailand
Die Eigentümergemeinschaft in Mailand prüfen
Wer eine Eigentumswohnung kauft, kauft zwei Dinge: die Wohnung und einen Anteil an einer Gemeinschaft samt ihrer Vorgeschichte. Das zweite steht in keinem Exposé.
Was Sie außer der Wohnung noch erwerben
Sie treten in eine bestehende Gemeinschaft ein, mit allen Beschlüssen, die vor Ihnen gefasst wurden. Eine beschlossene, aber noch nicht bezahlte Sanierung wird zu Ihrer Zahlungspflicht, auch wenn der Beschluss Jahre vor Ihrem Kauf gefasst wurde.
Die drei Papiere, die den Unterschied machen
Nicht das Exposé entscheidet, sondern drei Unterlagen, die Sie ausdrücklich verlangen müssen. Bekommen Sie sie nicht, ist das selbst der Befund.
Die Protokolle der letzten Jahre
Darin steht, worüber gestritten wurde, was beschlossen und was vertagt wurde. Ein mehrfach vertagtes Dach ist ein Dach, das kaputt ist und für das niemand zahlen will.
Der Wirtschaftsplan
Er zeigt, was laufend zu zahlen ist und wie es sich verteilt. Vergleichen Sie den Betrag mit dem, was im Exposé als monatliche Belastung steht.
Der Stand der Rücklage
Eine dünne Rücklage bei einem alten Haus heißt: Die nächste größere Reparatur kommt als Sonderumlage, und die trifft den, der dann Eigentümer ist.
Woran Sie eine schlecht geführte Gemeinschaft erkennen
An drei Zeichen: Protokolle, die nicht herausgegeben werden. Eine Verwaltung, die seit Jahren nicht bestätigt wurde. Und eine monatliche Vorschreibung, die seit Jahren nicht gestiegen ist, obwohl alle Kosten gestiegen sind.
Was in Mailand gilt
Wer in Mailand zum sogenannten vereinbarten Mietzins vermietet, verhandelt die Höhe nicht frei: Sie ergibt sich aus einer Vereinbarung, die die Verbände von Vermietern und Mietern für diese Stadt geschlossen haben, mit eigenen Zonen und Spannen. Eine Nachbarstadt hat ihre eigene Vereinbarung mit anderen Werten.
Grundlage: Art. 2 Abs. 3 des Gesetzes 431/1998; die örtliche Vereinbarung gilt jeweils für die einzelne Gemeinde, für Mailand in der Fassung von 2023
Der Steuervorteil hängt an einem Papier, das leicht vergessen wird. Wer den Vertrag ohne Beistand der Verbände schließt, braucht zusätzlich eine Bescheinigung von einem Verband, der die Mailänder Vereinbarung unterschrieben hat, dass Vertrag und Miete ihr entsprechen. Ohne sie bleibt der Vertrag gültig, die Vergünstigung entfällt aber.
Grundlage: Interministerielles Dekret vom 16.01.2017, für Verträge ab dem 30.03.2017; bescheinigen darf nur, wer die Vereinbarung für Mailand mitgetragen hat
Die Rechtslage in Italien
Wie das Eigentum hier aufgeteilt ist
Das Condominio teilt das Gebäude in Sondereigentum an den Einheiten und gemeinschaftliche Teile (Art. 1117 c.c.), die den Einheiten in Tausendsteln (millesimi) zugeordnet sind.
Die Gemeinschaft und ihre Beschlüsse
Die Versammlung der Miteigentümer (assemblea) beschließt, ein amministratore führt die Beschlüsse aus. Ab einer bestimmten Zahl von Einheiten ist ein Verwalter Pflicht.
Was laufend zu zahlen ist
Die spese condominiali werden nach den Tausendsteln getragen. Für außerordentliche Arbeiten kann ein Fonds gebildet werden.
Das Risiko, das auf den Erwerber übergeht
Der Käufer haftet solidarisch mit dem Verkäufer für die Beiträge des laufenden und des vorangegangenen Jahres (Art. 63 disp. att. c.c.). Der Verwalter kann diese Beträge auch vom Käufer verlangen. Deshalb sollte der Käufer eine Bescheinigung des Verwalters über offene Beiträge verlangen.
Grundlage: Wohnungseigentum Italien. Zuletzt am Gesetzestext geprüft: 2026-07-28.
Häufige Fragen
Muss der Verkäufer mir die Protokolle geben?
Er muss aufklären, was für Ihre Entscheidung wesentlich ist, und eine beschlossene Sonderumlage gehört dazu. Die Protokolle selbst bekommen Sie über ihn oder über die Verwaltung. Weigert er sich, ist das ein Grund, nicht zu unterschreiben.
Hafte ich für Rückstände des Voreigentümers?
Das ist je nach Land verschieden geregelt und einer der teuersten Unterschiede überhaupt. In manchen Rechtsordnungen haftet die Wohnung selbst für offene Beiträge, unabhängig davon, wer sie verursacht hat.
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