Was Sie in München vor dem Kauf prüfen sollten

Arglist

Wer einen Mangel kennt und verschweigt, kann sich auf keinen Ausschluss berufen. Das gilt in allen hier behandelten Ländern.

Zugesicherte Eigenschaften

Was der Verkäufer ausdrücklich zusagt, etwa eine Wohnfläche oder eine Nutzung als Wohnraum, bleibt trotz Ausschluss verbindlich.

München führt einen QUALIFIZIERTEN Mietspiegel, und das ist der Unterschied, an dem Geld hängt. Seit 2024 muss jede Gemeinde über 50.000 Einwohnern einen Mietspiegel haben, aber nur ein Teil davon ist qualifiziert. Nur beim qualifizierten gilt die dort genannte Miete vor Gericht als vermutet richtig. Das verschiebt die Beweislast: Wer sich darauf beruft, muss nicht mehr belegen, was ortsüblich ist, sondern die Gegenseite muss das Gegenteil zeigen.

Grundlage: § 558d Abs. 3 BGB; der Münchner Mietspiegel 2025 wurde am 26.03.2025 vom Stadtrat als qualifiziert anerkannt

Wie lange der Verkäufer haftet

Fünf Jahre ab der Übergabe, weil ein Haus ein Bauwerk ist (§ 438 Abs. 1 Nr. 2 Buchstabe a BGB). Das gilt ausdrücklich auch für Altbauten. In der Praxis wird diese Haftung beim Verkauf einer gebrauchten Immobilie von privat aber fast immer im Vertrag ausgeschlossen, weshalb die Ausnahmen darunter der eigentlich wichtige Teil sind.

Bis wann ein Mangel gemeldet sein muss

Keine kurze Meldefrist beim Kauf von einer Privatperson.

Wie weit ein Haftungsausschluss trägt

Ja, und beim notariellen Kauf von einer Privatperson steht er praktisch immer im Vertrag. Die fünf Jahre spielen deshalb im Alltag kaum eine Rolle.

Wann der Ausschluss nicht trägt

Der Verkäufer kann sich nicht darauf berufen, wenn er den Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie gegeben hat (§ 444 BGB). Die volle Beweislast für die Arglist liegt bei Ihnen. Wie lange Sie in diesem Fall Zeit haben, regelt § 438 Abs. 3 BGB, und zwar zu Ihren Gunsten: Es gilt dann die regelmäßige Verjährung von drei Jahren ab dem Ende des Jahres, in dem Sie vom Mangel erfahren haben, sie tritt aber nie vor Ablauf der Fünfjahresfrist ein. Wer den Mangel also erst im vierten Jahr entdeckt, verliert seinen Anspruch nicht mit dem fünften.

Was Sie verlangen können

Zuerst Nacherfüllung, dann Rücktritt oder Minderung, dazu Schadensersatz oder Ersatz vergeblicher Aufwendungen.

Reicht eine Besichtigung, um Mängel zu erkennen?

Für sichtbare Mängel ja, und genau deshalb haftet der Verkäufer für sie meist nicht. Die teuren Fälle betreffen das, was man nicht sieht: Feuchtigkeit hinter Verkleidung, fehlende Genehmigungen, beschlossene Sonderumlagen.

Was, wenn die Fläche im Vertrag nicht stimmt?

Ob eine Abweichung einen Anspruch auslöst, hängt davon ab, ob die Fläche zugesichert oder nur beschrieben war, und wie groß die Abweichung ist. Die Schwelle ist je nach Land verschieden.

Kann ich nach der Unterschrift noch zurück?

Nur in engen Grenzen. Deshalb gehört jede Prüfung vor die Unterschrift, und deshalb ist eine Frist zwischen Entwurf und Beurkundung wertvoller als jede Zusicherung danach.