Kaufnebenkosten in Nessebar

Die Vergütung des Vermittlers

Sie ist der größte verhandelbare Posten. Mehrere Länder haben in den letzten Jahren festgelegt, dass sie zu teilen ist oder dass sie zahlt, wer den Vermittler beauftragt hat. Wer den Vertrag vor der Besichtigung liest, weiß, welche Fassung für ihn gilt.

Die Kosten der Finanzierung

Schätzkosten, Bereitstellungszinsen und die Eintragung der Sicherheit gehören zum Kauf, tauchen aber in keiner Nebenkostenübersicht des Vermittlers auf. Sie gehören trotzdem in die Rechnung, bevor eine Zusage gegeben wird.

Für die Altstadt von Nessebar gilt eine eigens für sie vermessene Schutzzonen-Einteilung: neben der Zone A auf dem alten Festlandteil und der Zone B auf der Halbinsel gehört eine eigene Meeresschutzzone von 2 Kilometern Tiefe dazu, die selbst noch einmal in eine 220 Meter breite Unterzone und eine weitere, daran anschließende Unterzone gegliedert ist.

Grundlage: Erlass Nr. РД9Р-14 des bulgarischen Kulturministeriums vom 05.06.2015

Jeder Eingriff im Schutzgebiet der Nessebarer Altstadt braucht vorab die Zustimmung des staatlichen Denkmalschutzinstituts: das gilt für Bauvorhaben und Sanierungen ebenso wie für Bebauungspläne, bevor eine Baugenehmigung durch den Chefarchitekten der Gemeinde überhaupt möglich ist.

Grundlage: Erlass Nr. РД9Р-14 des bulgarischen Kulturministeriums vom 05.06.2015 sowie Verordnung Nr. 10 der Gemeinde Nessebar

Worauf gerechnet wird

Gerechnet wird auf den Kaufpreis oder die höhere steuerliche Bewertung. Der größte Posten ist die kommunale Grunderwerbsteuer, deren Satz die jeweilige Gemeinde festlegt.

Die einzelnen Posten

Grunderwerbsteuer (gesetzlich fest): Die Grunderwerbsteuer setzt die jeweilige Gemeinde fest, im gesetzlichen Rahmen von 0,1 bis 3 Prozent. In den großen Städten Sofia, Plovdiv, Varna und Burgas sind es 3 Prozent, bemessen am Kaufpreis oder der höheren steuerlichen Bewertung. Gezahlt vom Käufer. Notar (amtlicher Tarif): Der Notar beurkundet den Kauf. Die Gebühr folgt einem degressiven amtlichen Tarif von rund 0,1 bis 1,5 Prozent, gedeckelt bei rund 3.000 Euro, zuzüglich 20 Prozent Umsatzsteuer. Grundbuch-Eintragung (gesetzlich fest): Für die Eintragung ins Grundbuch (Imoten registar) fällt eine Gebühr von 0,1 Prozent des Kaufpreises an, landesweit einheitlich. Maklerprovision (frei vereinbar): Zwei bis drei Prozent je Seite, frei vereinbar. Käufer und Verkäufer zahlen häufig je eine Provision an ihren eigenen Makler.

Umsatzsteuer beim Erwerb

Der Kauf einer Bestandswohnung von privat ist umsatzsteuerfrei; hier greift die kommunale Grunderwerbsteuer. Beim Neubau vom Bauträger fällt Umsatzsteuer zum Normalsatz von 20 Prozent an.

Kann ich die Nebenkosten mitfinanzieren?

Die meisten Banken finanzieren nur den Kaufpreis, weil die Nebenkosten keinen beleihbaren Gegenwert schaffen. Sie sind deshalb der Teil, der aus Eigenkapital kommen muss.

Lässt sich die Steuer auf den Erwerb senken?

In engen Grenzen, etwa indem bewegliches Zubehör im Vertrag getrennt ausgewiesen wird, soweit das der Wahrheit entspricht. Ein zu hoch angesetzter Anteil fällt bei einer Prüfung auf und kostet mehr, als er spart.