Widmung und Schutzgebiete in Nessebar prüfen

Denkmal- und Ortsbildschutz

Betrifft schon den Austausch von Fenstern und die Farbe der Fassade. Die Mehrkosten einer denkmalgerechten Sanierung sind erheblich und werden fast nie eingerechnet.

Hochwasser- und Wasserschutz

Berührt nicht nur das Bauen, sondern auch die Versicherbarkeit. Ein Objekt in einer ausgewiesenen Zone ist gegen bestimmte Schäden teils gar nicht versicherbar.

Für die Altstadt von Nessebar gilt eine eigens für sie vermessene Schutzzonen-Einteilung: neben der Zone A auf dem alten Festlandteil und der Zone B auf der Halbinsel gehört eine eigene Meeresschutzzone von 2 Kilometern Tiefe dazu, die selbst noch einmal in eine 220 Meter breite Unterzone und eine weitere, daran anschließende Unterzone gegliedert ist.

Grundlage: Erlass Nr. РД9Р-14 des bulgarischen Kulturministeriums vom 05.06.2015

Jeder Eingriff im Schutzgebiet der Nessebarer Altstadt braucht vorab die Zustimmung des staatlichen Denkmalschutzinstituts: das gilt für Bauvorhaben und Sanierungen ebenso wie für Bebauungspläne, bevor eine Baugenehmigung durch den Chefarchitekten der Gemeinde überhaupt möglich ist.

Grundlage: Erlass Nr. РД9Р-14 des bulgarischen Kulturministeriums vom 05.06.2015 sowie Verordnung Nr. 10 der Gemeinde Nessebar

Was auf diesem Grund erlaubt ist

Der общ устройствен план (allgemeiner Plan) und der подробен устройствен план (PUP, Detailbebauungsplan) legen fest, was zulässig ist; die Umwandlung einer Fläche in Bauland setzt einen in Kraft getretenen PUP voraus. Grundlage ist das Zakon za ustroystvo na teritoriyata (ZUT).

Schutzgebiete und ihre Folgen

Die im Plan festgelegte Nutzung, Naturschutz und Gefahrenzonen schränken die Bebauung ein.

Vorkaufsrechte

Ein allgemeines Vorkaufsrecht bei gewöhnlichem Bauland gibt es nicht, wohl aber ein an den Plan gebundenes Anbietungsrecht: Weist der PUP ein Grundstück für eine Anlage aus, die öffentliches staatliches oder gemeindliches Eigentum werden soll, muss es Staat beziehungsweise Gemeinde vor einem Verkauf an Dritte zum Kauf angeboten bekommen (Art. 199 ZUT). Verkaufen darf der Eigentümer erst, nachdem er die schriftliche Ablehnung eingeholt und dem Notar vorgelegt hat; für den Ablauf verweist das Gesetz auf Art. 33 des Eigentumsgesetzes. Das Gesetz nennt weder eine Antwortfrist noch eine Sanktion für Schweigen, die Praxis empfiehlt deshalb, das Verfahren im Zweifel immer durchzuführen, weil ein Verkauf ohne es angefochten und für nichtig erklärt werden kann. Daneben bleibt der Vorkauf des Miteigentümers nach Art. 33 des Eigentumsgesetzes bestehen.

Kann sich die Widmung nach dem Kauf ändern?

Ja. Planungen werden fortgeschrieben, und ein Eigentümer hat darauf nur begrenzt Einfluss. Ein Blick in laufende Planungsverfahren der Gemeinde ist deshalb Teil der Prüfung.

Wo bekomme ich die Auskunft?

Bei der Gemeinde oder der zuständigen Planungsbehörde, in mehreren Ländern auch online. Verlassen Sie sich nicht auf die Angabe im Exposé, sondern holen Sie die Auskunft selbst ein.