Was Sie in Nikosia vor dem Kauf prüfen sollten

Arglist

Wer einen Mangel kennt und verschweigt, kann sich auf keinen Ausschluss berufen. Das gilt in allen hier behandelten Ländern.

Zugesicherte Eigenschaften

Was der Verkäufer ausdrücklich zusagt, etwa eine Wohnfläche oder eine Nutzung als Wohnraum, bleibt trotz Ausschluss verbindlich.

In der Altstadt von Nikosia innerhalb der venezianischen Stadtmauern sind Neubauten in der Gewerbezone auf zwei bis drei Geschosse begrenzt, ein viertes nur ausnahmsweise und mit Rücksprung. In der Wohnzone sind es höchstens zwei Geschosse.

Grundlage: Σχέδιο Περιοχής Κέντρου Λευκωσίας (2017), Πίνακας 4 Zone ΠΕΖ-εν und Πίνακας 6 Zone Κα-α; genehmigt 2017, Amtsblatt der Republik Zypern, drittes Beiblatt Teil II Nr. 679/2017

In der Altstadt von Nikosia sind nur Flachdächer mit Brüstung oder flach geneigte Dächer mit einer einzigen, einheitlichen Dachfläche erlaubt. Überdimensionierte oder aus mehreren Flächen zusammengesetzte Satteldächer sind verboten.

Grundlage: Σχέδιο Περιοχής Κέντρου Λευκωσίας (2017), Anhang Γ Absatz 5.1.6 (Στέγαση Οικοδομών); genehmigt 2017, Amtsblatt der Republik Zypern, drittes Beiblatt Teil II Nr. 679/2017

An denkmalgeschützten Gebäuden in der Altstadt von Nikosia müssen Sonnenkollektoren vollständig verdeckt und von keiner öffentlichen Straße aus sichtbar sein. An anderen Gebäuden der Schutzzone müssen sie flach liegen, der Dachneigung folgen und möglichst wenig Höhe zeigen.

Grundlage: Σχέδιο Περιοχής Κέντρου Λευκωσίας (2017), Anhang Γ, Ergänzung zu Sonnenkollektoren (Ηλιακοί Θερμοσίφωνες), Absatz 1 Buchstabe b/c und Absatz 3; genehmigt 2017, Amtsblatt der Republik Zypern, drittes Beiblatt Teil II Nr. 679/2017

In der Altstadt von Nikosia ist die bebaute Grundfläche auf höchstens 70 Prozent des Grundstücks begrenzt, mit einer Ermessens-Ausnahme von weiteren 10 Prozent. Die Geschossflächenzahl liegt je nach Zone zwischen 1,40 und 1,80.

Grundlage: Σχέδιο Περιοχής Κέντρου Λευκωσίας (2017), Anhang Γ Absatz 2; genehmigt 2017, Amtsblatt der Republik Zypern, drittes Beiblatt Teil II Nr. 679/2017

Wie lange der Verkäufer haftet

In Zypern gilt das englisch geprägte Prinzip caveat emptor, also Käufer sei wachsam. Eine Privatperson haftet nach der Übergabe grundsätzlich NICHT für verdeckte Mängel wie Feuchtigkeit, Risse oder verdeckte Baufehler. Es gibt keine gesetzliche Sachmängelhaftung beim Immobilienkauf und keine Offenlegungspflicht des Verkäufers. Der Käufer trägt die Prüfpflicht und muss die Immobilie vor dem Kauf selbst prüfen lassen. Eine Haftung entsteht nur, wenn der Verkäufer arglistig getäuscht (fraud) oder falsche Angaben gemacht hat (misrepresentation). Für solche Vertrags und Täuschungsansprüche gilt die allgemeine Verjährung von 6 Jahren, mit einer äußersten Grenze von 10 Jahren.

Bis wann ein Mangel gemeldet sein muss

Eine eigene gesetzliche Meldefrist oder Rügefrist für verdeckte Mängel gibt es beim Kauf einer gebrauchten Immobilie von einer Privatperson nicht. Weil caveat emptor gilt, muss der Käufer alles vor dem Abschluss prüfen. Nach dem Kauf zählt nur die allgemeine Verjährung. Ein Anspruch wegen Täuschung oder falscher Angabe muss im Regelfall binnen 6 Jahren erhoben werden. Bei arglistiger Verschleierung oder Betrug beginnt die Frist erst, wenn der Käufer den Betrug entdeckt hat oder ihn bei zumutbarer Sorgfalt hätte entdecken können.

Wie weit ein Haftungsausschluss trägt

Ein Haftungsausschluss ist praktisch der Normalzustand, weil das Gesetz dem Käufer ohnehin die Prüfpflicht auferlegt. Kaufverträge werden üblicherweise so geschlossen, dass die Immobilie im vorgefundenen Zustand übernommen wird (as is, also wie gesehen). Schutz erhält der Käufer nur, wenn er selbst Zusicherungen und Garantien in den Vertrag schreiben lässt. Ohne solche Klauseln gibt es keine gesetzliche Gewähr. Zusätzlich schützt den Verkäufer die Regel, dass eine Anfechtung ausgeschlossen ist, wenn der Käufer die Wahrheit mit gewöhnlicher Sorgfalt hätte herausfinden können.

Wann der Ausschluss nicht trägt

Was dem Käufer bleibt, ist der Schutz gegen Betrug (fraud) und gegen falsche Angaben (misrepresentation). Fraud ist zum Beispiel das Behaupten einer Sache, die man nicht für wahr hält, das aktive Verbergen eines bekannten Umstands oder jede sonstige Täuschungshandlung. Blosses Schweigen ist grundsätzlich kein Betrug, ausser es besteht eine Pflicht zu reden. Die Beweislast trägt der Käufer. Er muss zeigen, dass der Verkäufer eine falsche Tatsachenangabe gemacht hat und dass diese ihn zum Kauf bewogen hat. Der Ausschluss und die Sorgfaltsregel greifen bei nachgewiesenem Betrug nicht.

Was Sie verlangen können

Ansprüche gibt es nur bei berechtigtem Grund, also bei Betrug, falscher Angabe oder Bruch einer vereinbarten Vertragsklausel. Dann kann der Käufer den Vertrag rückabwickeln (rescission) und muss dabei erhaltene Vorteile zurückgeben, oder er verlangt Schadenersatz (damages). Eine feste Reihenfolge mit Nachbesserung oder Minderung wie im deutschen oder österreichischen Recht gibt es nicht. Reparatur kann der Käufer von einer Privatperson nicht verlangen, weil es keine gesetzliche Qualitätsgewähr gibt. Vor der Eigentumsübertragung kann der Käufer zudem auf Erfüllung klagen (specific performance), wenn er den gestempelten Kaufvertrag rechtzeitig beim Grundbuchamt hinterlegt hat.

Reicht eine Besichtigung, um Mängel zu erkennen?

Für sichtbare Mängel ja, und genau deshalb haftet der Verkäufer für sie meist nicht. Die teuren Fälle betreffen das, was man nicht sieht: Feuchtigkeit hinter Verkleidung, fehlende Genehmigungen, beschlossene Sonderumlagen.

Was, wenn die Fläche im Vertrag nicht stimmt?

Ob eine Abweichung einen Anspruch auslöst, hängt davon ab, ob die Fläche zugesichert oder nur beschrieben war, und wie groß die Abweichung ist. Die Schwelle ist je nach Land verschieden.

Kann ich nach der Unterschrift noch zurück?

Nur in engen Grenzen. Deshalb gehört jede Prüfung vor die Unterschrift, und deshalb ist eine Frist zwischen Entwurf und Beurkundung wertvoller als jede Zusicherung danach.