Was Sie in Odivelas vor dem Kauf prüfen sollten

Arglist

Wer einen Mangel kennt und verschweigt, kann sich auf keinen Ausschluss berufen. Das gilt in allen hier behandelten Ländern.

Zugesicherte Eigenschaften

Was der Verkäufer ausdrücklich zusagt, etwa eine Wohnfläche oder eine Nutzung als Wohnraum, bleibt trotz Ausschluss verbindlich.

Im historischen Zentrum von Odivelas, dem núcleo antigo mit seinen rund 19 Hektar, ist jedes einzelne der 206 erfassten Grundstücke einer von drei Denkmalwertstufen zugeteilt. Bei der höchsten Stufe sind nur Erhaltung und, bei fortgeschrittenem Verfall, ein teilweiser Wiederaufbau erlaubt. Die mittlere Stufe lässt zusätzlich Umbau und Erweiterung zu, die niedrigste sogar Abriss und Neubau. Zu jeder Parzelle legt der Plan zusätzlich eine eigene Höchsthöhe der Fassade fest, die je nach Grundstück zwischen 6 und 9 Metern liegt. Diese Einstufung gilt ausdrücklich nur für das historische Zentrum, nicht für die übrige Gemeinde Odivelas.

Grundlage: Plano de Pormenor do Centro Histórico de Odivelas (PPCHO), Artikel 15 und Anexo IV/V; beschlossen von der Gemeindeversammlung Odivelas am 20.01.2020, in Kraft seit Aviso Nr. 10033/2020 (Diário da República Nr. 128, 2. Serie, Teil H, vom 03.07.2020)

Für die Fassaden im historischen Zentrum von Odivelas schreibt derselbe Plan feste Farbfamilien vor: erlaubt sind nur Weiß, Gelb, Rosa und Rot in mittleren Tönen sowie helle Pastelltöne. Bei Gebäuden mit drei oder mehr Geschossen bleiben davon nur Weiß und helle Töne übrig. Sockel, Ecksteine und Fensterrahmungen dürfen dagegen auch in dunklen Tönen gehalten sein, nur Schwarz ist ausgeschlossen.

Grundlage: PPCHO Artikel 23 Absatz 6, in Kraft für das historische Zentrum von Odivelas seit Aviso Nr. 10033/2020 vom 03.07.2020

Beim Dach verlangt der Plan für das historische Zentrum von Odivelas naturfarbenen Keramikziegel und begrenzt Dachflächenfenster auf höchstens 10 Prozent der Dachfläche. Für 18 im Plan einzeln mit Parzellennummer benannte Gebäude sind die geneigte Dachform und dieser Ziegel sogar zwingend: Die Wahl eines Flachdachs oder eines von der Straße aus nicht einsehbaren anderen Materials, die Neubauten sonst offensteht, entfällt dort. Ein anderer Werkstoff bleibt nur mit Einzelbilligung der Gemeinde möglich.

Grundlage: PPCHO Artikel 20, insbesondere Absatz 7 und 8 mit der Liste der Parzellen 55, 56, 57, 73, 101 bis 105, 137, 146, 147, 184 bis 188 und 191; Odivelas, in Kraft seit Aviso Nr. 10033/2020 vom 03.07.2020

Wie lange der Verkäufer haftet

Fünf Jahre ab der Übergabe als äußere Grenze.

Bis wann ein Mangel gemeldet sein muss

Ein Jahr ab dem Tag, an dem Sie den Mangel bemerken, und in jedem Fall innerhalb von fünf Jahren ab der Übergabe. Danach müssen Sie binnen sechs Monaten ab Ihrer Meldung klagen.

Wie weit ein Haftungsausschluss trägt

Ja, im Rahmen der Vertragsfreiheit darf die Haftung beschränkt werden, aber nicht unbegrenzt: Eine Klausel, die die Haftung für Arglist oder grobe Verschuldung ausschließt, ist NICHTIG, und das gilt auch zwischen Privatpersonen (Art. 809 Código Civil). Ein Ausschluss deckt also nie den Fall, in dem der Verkäufer einen ihm bekannten Mangel verschwiegen hat.

Wann der Ausschluss nicht trägt

Bei Arglist des Verkäufers entfällt die Meldepflicht, und die Ausschlussklausel trägt dort ebenfalls nicht: Art. 809 Código Civil erklärt Vereinbarungen über den Ausschluss der Haftung für Arglist oder grobe Verschuldung für nichtig. Der Oberste Gerichtshof legt die Grenzen solcher Klauseln streng aus.

Was Sie verlangen können

Aufhebung des Vertrags oder Preisminderung, dazu Schadenersatz sowie Beseitigung des Mangels oder Ersatz der Sache.

Reicht eine Besichtigung, um Mängel zu erkennen?

Für sichtbare Mängel ja, und genau deshalb haftet der Verkäufer für sie meist nicht. Die teuren Fälle betreffen das, was man nicht sieht: Feuchtigkeit hinter Verkleidung, fehlende Genehmigungen, beschlossene Sonderumlagen.

Was, wenn die Fläche im Vertrag nicht stimmt?

Ob eine Abweichung einen Anspruch auslöst, hängt davon ab, ob die Fläche zugesichert oder nur beschrieben war, und wie groß die Abweichung ist. Die Schwelle ist je nach Land verschieden.

Kann ich nach der Unterschrift noch zurück?

Nur in engen Grenzen. Deshalb gehört jede Prüfung vor die Unterschrift, und deshalb ist eine Frist zwischen Entwurf und Beurkundung wertvoller als jede Zusicherung danach.