Kaufnebenkosten in Odivelas

Die Vergütung des Vermittlers

Sie ist der größte verhandelbare Posten. Mehrere Länder haben in den letzten Jahren festgelegt, dass sie zu teilen ist oder dass sie zahlt, wer den Vermittler beauftragt hat. Wer den Vertrag vor der Besichtigung liest, weiß, welche Fassung für ihn gilt.

Die Kosten der Finanzierung

Schätzkosten, Bereitstellungszinsen und die Eintragung der Sicherheit gehören zum Kauf, tauchen aber in keiner Nebenkostenübersicht des Vermittlers auf. Sie gehören trotzdem in die Rechnung, bevor eine Zusage gegeben wird.

Im historischen Zentrum von Odivelas, dem núcleo antigo mit seinen rund 19 Hektar, ist jedes einzelne der 206 erfassten Grundstücke einer von drei Denkmalwertstufen zugeteilt. Bei der höchsten Stufe sind nur Erhaltung und, bei fortgeschrittenem Verfall, ein teilweiser Wiederaufbau erlaubt. Die mittlere Stufe lässt zusätzlich Umbau und Erweiterung zu, die niedrigste sogar Abriss und Neubau. Zu jeder Parzelle legt der Plan zusätzlich eine eigene Höchsthöhe der Fassade fest, die je nach Grundstück zwischen 6 und 9 Metern liegt. Diese Einstufung gilt ausdrücklich nur für das historische Zentrum, nicht für die übrige Gemeinde Odivelas.

Grundlage: Plano de Pormenor do Centro Histórico de Odivelas (PPCHO), Artikel 15 und Anexo IV/V; beschlossen von der Gemeindeversammlung Odivelas am 20.01.2020, in Kraft seit Aviso Nr. 10033/2020 (Diário da República Nr. 128, 2. Serie, Teil H, vom 03.07.2020)

Für die Fassaden im historischen Zentrum von Odivelas schreibt derselbe Plan feste Farbfamilien vor: erlaubt sind nur Weiß, Gelb, Rosa und Rot in mittleren Tönen sowie helle Pastelltöne. Bei Gebäuden mit drei oder mehr Geschossen bleiben davon nur Weiß und helle Töne übrig. Sockel, Ecksteine und Fensterrahmungen dürfen dagegen auch in dunklen Tönen gehalten sein, nur Schwarz ist ausgeschlossen.

Grundlage: PPCHO Artikel 23 Absatz 6, in Kraft für das historische Zentrum von Odivelas seit Aviso Nr. 10033/2020 vom 03.07.2020

Beim Dach verlangt der Plan für das historische Zentrum von Odivelas naturfarbenen Keramikziegel und begrenzt Dachflächenfenster auf höchstens 10 Prozent der Dachfläche. Für 18 im Plan einzeln mit Parzellennummer benannte Gebäude sind die geneigte Dachform und dieser Ziegel sogar zwingend: Die Wahl eines Flachdachs oder eines von der Straße aus nicht einsehbaren anderen Materials, die Neubauten sonst offensteht, entfällt dort. Ein anderer Werkstoff bleibt nur mit Einzelbilligung der Gemeinde möglich.

Grundlage: PPCHO Artikel 20, insbesondere Absatz 7 und 8 mit der Liste der Parzellen 55, 56, 57, 73, 101 bis 105, 137, 146, 147, 184 bis 188 und 191; Odivelas, in Kraft seit Aviso Nr. 10033/2020 vom 03.07.2020

Worauf gerechnet wird

Gerechnet wird auf den höheren Wert aus Kaufpreis und valor patrimonial tributário, dem amtlichen Steuerwert (Art. 12 CIMT).

Die einzelnen Posten

Imposto Municipal sobre as Transmissões (IMT) (gesetzlich fest): Progressiver Stufentarif bis 7,5 Prozent, mit eigenen Stufen für die dauerhaft selbst genutzte Wohnung. Die Stufenbeträge wurden für 2026 um 2 Prozent angehoben; bis 106.346 Euro fällt bei eigener dauerhafter Wohnung kein IMT an. Der IMT Jovem befreit Erstkäufer bis 35 Jahre vollständig bis 330.539 Euro und teilweise bis 660.982 Euro. Imposto do Selo (gesetzlich fest): 0,8 Prozent auf denselben Wert wie der IMT, ohne Stufen und ohne Freibetrag. Der IMT Jovem befreit auch vom Imposto do Selo. Notariat und Registo Predial (amtlicher Tarif): Festbeträge nach Gebührenordnung, nicht prozentual. Für Kaufurkunde und Eintragung zusammen typisch 500 bis 1.200 Euro. Bei hohen Kaufpreisen fällt dieser Posten kaum auf, bei günstigen Objekten sehr wohl. Comissão de mediação (frei vereinbar): Frei vereinbar, markttypisch 5 Prozent zuzüglich 23 Prozent Umsatzsteuer, und getragen wird sie vom Verkäufer. Der Vermittlungsvertrag bedarf der Schriftform und muss die Provision ausweisen.

Umsatzsteuer beim Erwerb

Der Verkauf einer Immobilie ist von der Umsatzsteuer befreit (Art. 9 Nr. 30 CIVA), auch beim Bauträger; dort ist die Umsatzsteuer auf die Baukosten im Preis kalkuliert und erscheint nicht gesondert. ACHTUNG: Für die MIETE ist der portugiesische Umsatzsteuerstand in lib/umsatzsteuer.ts bewusst offen, weil ein neues Dekret die Regeln geändert hat. Diese Kaufaussage ist davon nicht betroffen, aber der Mietteil bleibt ungeprüft.

Kann ich die Nebenkosten mitfinanzieren?

Die meisten Banken finanzieren nur den Kaufpreis, weil die Nebenkosten keinen beleihbaren Gegenwert schaffen. Sie sind deshalb der Teil, der aus Eigenkapital kommen muss.

Lässt sich die Steuer auf den Erwerb senken?

In engen Grenzen, etwa indem bewegliches Zubehör im Vertrag getrennt ausgewiesen wird, soweit das der Wahrheit entspricht. Ein zu hoch angesetzter Anteil fällt bei einer Prüfung auf und kostet mehr, als er spart.