Einen Bau ohne Genehmigung in Pedraza erkennen

Wo die Verfolgung nicht endet

Dann bleibt das Risiko dauerhaft am Gebäude hängen, unabhängig davon, wie lange der Bau schon steht und wie viele Eigentümer es seither gab.

Wo eine Frist läuft

Nach ihrem Ablauf kann nicht mehr eingeschritten werden. Und hier der häufigste Irrtum: Der Bau wird dadurch nicht rechtmäßig, er wird nur geduldet. Für eine Bank und für den nächsten Käufer bleibt er ein Mangel.

Im ummauerten historischen Kern von Pedraza sind höchstens zwei Geschosse zulässig, Erdgeschoss plus ein Obergeschoss. Die Traufhöhe darf von der Traufe des Nachbargebäudes höchstens 0,50 Meter abweichen. Ältere Bestandsbauten mit mehr Geschossen oder größerer Höhe genießen Bestandsschutz.

Grundlage: Normas Urbanísticas Municipales und Plan Especial del Conjunto Histórico de Pedraza, Ordenanza RCH (Residencial Conjunto Histórico), Artikel 180 Absatz 4; definitiv genehmigt durch die Comisión Territorial de Urbanismo de Segovia am 30.07.2013, veröffentlicht BOCyL 22.11.2013

Im historischen Kern von Pedraza sind Fassaden aus regionalem Kalkstein-Mauerwerk oder mit traditionellem Kalkputz in Erd-, Ocker-, Creme- oder Steintönen vorgeschrieben. Sichtziegel und Klinker sind verboten, ausgenommen traditioneller Ziegel in Kombination mit Holzfachwerk.

Grundlage: Normas Urbanísticas Municipales und Plan Especial del Conjunto Histórico de Pedraza, Ordenanza RCH (Residencial Conjunto Histórico), Artikel 180 Absatz 7 Buchstabe c; definitiv genehmigt durch die Comisión Territorial de Urbanismo de Segovia am 30.07.2013, veröffentlicht BOCyL 22.11.2013

Im historischen Kern von Pedraza ist als Dachdeckung zwingend alter arabischer Hohlziegel in ortsüblichem Farbton vorgeschrieben, traditionell verlegt, mit einer Neigung von 40 bis 45 Prozent. Dachterrassen sind verboten, außer an der historischen Festungsmauer. Gauben dürfen höchstens 1,00 mal 1,25 Meter groß sein und müssen aus Holz gebaut werden.

Grundlage: Normas Urbanísticas Municipales und Plan Especial del Conjunto Histórico de Pedraza, Artikel 135 Absatz 3, Artikel 134 Absatz 6 und 8, Artikel 139 Absatz 4 Buchstabe b; definitiv genehmigt durch die Comisión Territorial de Urbanismo de Segovia am 30.07.2013, veröffentlicht BOCyL 22.11.2013

Wann eine Genehmigung nötig ist

Für Bauarbeiten braucht es die Licencia de obras der Gemeinde, nach Fertigstellung die Licencia de primera ocupación oder die Cédula de habitabilidad, die die Bewohnbarkeit bescheinigt.

Was bei einem Bau ohne Genehmigung droht

Ein ohne Lizenz errichtetes Bauwerk (obra ilegal) kann mit Bußgeld, verweigerten Versorgungsanschlüssen und einer Abrissanordnung belegt werden, auch gegen den späteren Käufer. Nach Ablauf der Verjährungsfrist, je nach Region und Schwere der Ordnungswidrigkeit von einem Jahr bei leichten bis zu 15 Jahren bei sehr schweren Verstößen in Galicien (Andalusien: 6 Jahre seit einer Reform 2012), gilt der Bau als fuera de ordenación: geduldet, aber nicht voll legalisierbar, mit Einschränkungen bei Umbau und Erweiterung; ein AFO-Zertifikat kann den Status bestätigen. Madrid kennt für Grün-, Frei- und öffentliche Flächen überhaupt keine Verjährungsfrist.

Kann ich das nachträglich genehmigen lassen?

Oft ja, aber es dauert und es kostet, und es geht nur, wenn der Bau nach heutigem Recht überhaupt zulässig wäre. Ist er es nicht, bleibt nur der Rückbau.

Haftet der Verkäufer dafür?

Wenn er es wusste und verschwiegen hat, ja, und daran ändert auch ein vereinbarter Haftungsausschluss nichts. Das Problem ist der Nachweis. Deshalb gehört die Prüfung vor die Unterschrift und nicht danach.