Wegerecht, Wohnrecht und andere Lasten in Pedraza prüfen

Eingetragene Lasten

Sie stehen in der Abteilung für Belastungen. Wer den Auszug liest, sieht sie, und wer ihn nicht liest, kauft sie mit.

Nicht eingetragene Nutzungen

Ein Weg, den der Nachbar seit dreißig Jahren benutzt, kann auch ohne Eintragung ein Recht begründen. Achten Sie auf sichtbare Spuren einer Nutzung durch andere.

Im ummauerten historischen Kern von Pedraza sind höchstens zwei Geschosse zulässig, Erdgeschoss plus ein Obergeschoss. Die Traufhöhe darf von der Traufe des Nachbargebäudes höchstens 0,50 Meter abweichen. Ältere Bestandsbauten mit mehr Geschossen oder größerer Höhe genießen Bestandsschutz.

Grundlage: Normas Urbanísticas Municipales und Plan Especial del Conjunto Histórico de Pedraza, Ordenanza RCH (Residencial Conjunto Histórico), Artikel 180 Absatz 4; definitiv genehmigt durch die Comisión Territorial de Urbanismo de Segovia am 30.07.2013, veröffentlicht BOCyL 22.11.2013

Im historischen Kern von Pedraza sind Fassaden aus regionalem Kalkstein-Mauerwerk oder mit traditionellem Kalkputz in Erd-, Ocker-, Creme- oder Steintönen vorgeschrieben. Sichtziegel und Klinker sind verboten, ausgenommen traditioneller Ziegel in Kombination mit Holzfachwerk.

Grundlage: Normas Urbanísticas Municipales und Plan Especial del Conjunto Histórico de Pedraza, Ordenanza RCH (Residencial Conjunto Histórico), Artikel 180 Absatz 7 Buchstabe c; definitiv genehmigt durch die Comisión Territorial de Urbanismo de Segovia am 30.07.2013, veröffentlicht BOCyL 22.11.2013

Im historischen Kern von Pedraza ist als Dachdeckung zwingend alter arabischer Hohlziegel in ortsüblichem Farbton vorgeschrieben, traditionell verlegt, mit einer Neigung von 40 bis 45 Prozent. Dachterrassen sind verboten, außer an der historischen Festungsmauer. Gauben dürfen höchstens 1,00 mal 1,25 Meter groß sein und müssen aus Holz gebaut werden.

Grundlage: Normas Urbanísticas Municipales und Plan Especial del Conjunto Histórico de Pedraza, Artikel 135 Absatz 3, Artikel 134 Absatz 6 und 8, Artikel 139 Absatz 4 Buchstabe b; definitiv genehmigt durch die Comisión Territorial de Urbanismo de Segovia am 30.07.2013, veröffentlicht BOCyL 22.11.2013

Welche Lasten es gibt

servidumbres wie das Wegerecht (servidumbre de paso), dazu usufructo (Nießbrauch, Art. 467 Código Civil) und uso y habitación (Gebrauchs- und Wohnrecht, Art. 523 ff. Código Civil); gesetzliche servidumbres (Art. 536 Código Civil) wie das Wegerecht des eingeschlossenen Grundstücks (Art. 564 Código Civil), die Abflussduldung für einen eingeschlossenen Hof oder Corral (Art. 588 Código Civil) und die Duldung natürlich abfließender Wässer von höher gelegenen Grundstücken (Art. 552 Código Civil) bestehen kraft Gesetzes.

Ob sie den Käufer binden

Titel, die eine servidumbre begründen, anerkennen, übertragen, ändern oder löschen, können ins Registro de la Propiedad eingetragen werden (Art. 2 Nr. 2 Ley Hipotecaria); beschränkte dingliche Rechte und Belastungen des Eigentums wirken gegenüber Dritten nur, wenn sie in der Eintragung der belasteten Finca erscheinen (Art. 13 Ley Hipotecaria), und ein nicht eingetragener Titel schadet Dritten nicht (Art. 32 Ley Hipotecaria). Der gutgläubige entgeltliche Erwerber, der von dem im Register als verfügungsberechtigt Erscheinenden kauft und sein Recht einträgt, bleibt in seinem Erwerb geschützt, selbst wenn der Titel des Veräußerers später aus registerfremden Gründen fällt (Art. 34 Ley Hipotecaria); der gute Glaube wird vermutet. Drei Wege führen registerunsichtbar an diesem Schutz vorbei. Erstens können kontinuierliche und offenkundige servidumbres durch zwanzigjährige Ersitzung erworben werden (Art. 537 Código Civil), während kontinuierliche nicht offenkundige und diskontinuierliche servidumbres nur durch Titel entstehen können (Art. 539 Código Civil); fehlt bei ihnen der begründende Titel, ersetzt ihn nur die öffentliche Anerkennungsurkunde des Eigentümers des dienenden Grundstücks oder ein rechtskräftiges Urteil (Art. 540 Código Civil). Der Ersitzung steht der Registerschutz nicht schrankenlos entgegen: Gegenüber einem eingetragenen Dritten im Sinn des Art. 34 setzt sich die vollendete oder binnen eines Jahres vollendbare Ersitzung nur durch, wenn der Erwerber die tatsächliche Besitzlage vor seinem Erwerb kannte oder mit vernünftigen Mitteln kennen konnte, oder wenn er sie im Jahr nach dem Erwerb duldete (Art. 36 Ley Hipotecaria). Zweitens gilt ein sichtbares Zeichen einer servidumbre zwischen zwei Fincas, das der gemeinsame Eigentümer beider angelegt hat, bei der Veräußerung einer der beiden als Titel für das Fortbestehen der servidumbre, sofern im Veräußerungstitel nicht das Gegenteil steht oder das Zeichen vor der Urkunde beseitigt wurde (Art. 541 Código Civil). Drittens entstehen gesetzliche servidumbres ohne Titel, darunter das Wegerecht des eingeschlossenen Grundstücks: Wessen Finca zwischen fremden liegt und keinen Ausgang zu einem öffentlichen Weg hat, kann gegen Entschädigung Durchgang über die Nachbargrundstücke verlangen, an der für das dienende Grundstück schonendsten Stelle und, soweit damit vereinbar, auf dem kürzesten Weg zum öffentlichen Weg, in der Breite, die die Bedürfnisse des herrschenden Grundstücks erfordern (Art. 564, 565 und 566 Código Civil).

Muss der Verkäufer Lasten offenlegen?

Ja, soweit sie für Ihre Entscheidung wesentlich sind. Da sie meist eingetragen sind, hilft ihm ein Verschweigen ohnehin nicht: Sie können den Auszug selbst anfordern, und das sollten Sie vor jeder Unterschrift tun.

Gilt ein Wegerecht auch gegen mich als neuen Eigentümer?

In aller Regel ja. Eingetragene Lasten binden jeden Eigentümer, nicht nur den, der sie eingeräumt hat. Genau dafür sind sie eingetragen.