Kroatien · Poreč

Einen Bau ohne Genehmigung in Poreč erkennen

Der Beseitigungsauftrag trifft nicht den, der gebaut hat, sondern den, dem das Gebäude gehört. Nach dem Kauf sind das Sie.

Die Probe, die zehn Minuten dauert

Legen Sie den genehmigten Plan neben das, was Sie sehen. Ein Wintergarten, ein ausgebautes Dachgeschoss, eine überdachte Terrasse, eine zusätzliche Wohneinheit im Keller: Wenn es im Plan fehlt, ist die Frage nicht, ob es schön ist, sondern ob es genehmigt war.

Was ohne Genehmigung droht

Die Behörde kann die Nutzung untersagen und den Rückbau anordnen. Ob sie das nach Jahren noch darf, ist je nach Land verschieden, und das ist der wichtigste Unterschied überhaupt.

Wo die Verfolgung nicht endet

Dann bleibt das Risiko dauerhaft am Gebäude hängen, unabhängig davon, wie lange der Bau schon steht und wie viele Eigentümer es seither gab.

Wo eine Frist läuft

Nach ihrem Ablauf kann nicht mehr eingeschritten werden. Und hier der häufigste Irrtum: Der Bau wird dadurch nicht rechtmäßig, er wird nur geduldet. Für eine Bank und für den nächsten Käufer bleibt er ein Mangel.

Warum das die Finanzierung berührt

Eine Bank bewertet, was genehmigt ist. Fläche, die es rechtlich nicht gibt, zählt nicht mit. Wer für 120 Quadratmeter finanziert und nur 90 genehmigt sind, bekommt weniger Kredit, als er gerechnet hat.

Was in der Stadt Poreč gilt

In den Zonen A und B der Altstadt von Poreč darf ein Neubau oder Wiederaufbau die Höhe des höchsten Bestandsgebäudes in derselben Straßenzeile nicht überschreiten und muss sich in Baumasse und Form an die Nachbarbebauung anpassen. Freistehende Swimmingpools sind in dieser Zone verboten.

Grundlage: Generalni urbanistički plan grada Poreča (GUP-1), pročišćeni tekst, Članak 63e (Punkt 5.3.3.); beschlossen 17.07.2025, veröffentlicht Službeni glasnik Grada Poreča-Parenzo Nr. 14/2025

In der Kernzone A der Altstadt von Poreč sind bauliche Veränderungen an Grundriss oder Erscheinungsbild grundsätzlich untersagt. Erlaubt ist nur die Wiederherstellung der historischen Form, und jeder Eingriff braucht vorab die Zustimmung des zuständigen Konservierungsamts in Pula.

Grundlage: Generalni urbanistički plan grada Poreča (GUP-1), pročišćeni tekst, Članak 105 (Punkt 8.13.); beschlossen 17.07.2025, veröffentlicht Službeni glasnik Grada Poreča-Parenzo Nr. 14/2025

In den Zonen B und C der Altstadt von Poreč müssen Form, Details und Farbe der Fassaden an den Gebäudetyp der jeweiligen Umgebung angepasst werden, das Grundlayout der Bestandsgebäude muss erhalten bleiben.

In der historischen Schutzzone von Poreč sind Solarpaneele und Sonnenkollektoren nur erlaubt, wenn sie vollständig in die Dachfläche integriert werden, und auch dann braucht es eine gesonderte Genehmigung des Konservierungsamts.

Grundlage: Generalni urbanistički plan grada Poreča (GUP-1), pročišćeni tekst, Članak 7f (Punkt 0.11., Absatz 20); beschlossen 17.07.2025, veröffentlicht Službeni glasnik Grada Poreča-Parenzo Nr. 14/2025

Die Rechtslage in Kroatien

Wann eine Genehmigung nötig ist

Für Neubau, größere Erweiterungen und umfangreiche Umbauten braucht es eine Građevinska dozvola (Baugenehmigung). Nach Fertigstellung erlaubt erst die Uporabna dozvola (Nutzungsgenehmigung) die Nutzung.

Was bei einem Bau ohne Genehmigung droht

Bespravna gradnja (Schwarzbau) ist in Kroatien verbreitet; das neue Baugesetz sieht ab 2026 Geldstrafen von 20.000 bis 30.000 Euro vor und macht illegales Bauen zur Straftat. Für Bauten von vor dem 21. Juni 2011 ist eine Legalisierung dauerhaft möglich: Der Bescheid über den Ist-Zustand (rješenje o izvedenom stanju) wirkt dann wie eine Nutzungsgenehmigung. Ohne Legalisierung droht der Abriss.

Grundlage: Baurecht Kroatien. Zuletzt am Gesetzestext geprüft: 2026-07-28.

Häufige Fragen

Kann ich das nachträglich genehmigen lassen?

Oft ja, aber es dauert und es kostet, und es geht nur, wenn der Bau nach heutigem Recht überhaupt zulässig wäre. Ist er es nicht, bleibt nur der Rückbau.

Haftet der Verkäufer dafür?

Wenn er es wusste und verschwiegen hat, ja, und daran ändert auch ein vereinbarter Haftungsausschluss nichts. Das Problem ist der Nachweis. Deshalb gehört die Prüfung vor die Unterschrift und nicht danach.

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