Kaufnebenkosten in Santillana del Mar

Die Vergütung des Vermittlers

Sie ist der größte verhandelbare Posten. Mehrere Länder haben in den letzten Jahren festgelegt, dass sie zu teilen ist oder dass sie zahlt, wer den Vermittler beauftragt hat. Wer den Vertrag vor der Besichtigung liest, weiß, welche Fassung für ihn gilt.

Die Kosten der Finanzierung

Schätzkosten, Bereitstellungszinsen und die Eintragung der Sicherheit gehören zum Kauf, tauchen aber in keiner Nebenkostenübersicht des Vermittlers auf. Sie gehören trotzdem in die Rechnung, bevor eine Zusage gegeben wird.

Neubauten im historischen Zentrum von Santillana del Mar dürfen eine Geschossflächenzahl von 0,33 Quadratmetern pro Quadratmeter und eine Höhe von zwei Geschossen nicht überschreiten. Bestehende Gebäude genießen Bestandsschutz, die zulässige Höhe richtet sich ausdrücklich nach der Nachbarbebauung.

Grundlage: Plan General de Ordenación Urbana Santillana del Mar, Ordenanza RH (Edificación del Centro Histórico), Artikel 6.1.1, 6.1.2.1 und 6.1.3.3 sowie Artikel 4.1.41.2; definitiv genehmigt durch die CROTU Kantabrien am 26.02.2004, veröffentlicht BOC Nr. 89 vom 07.05.2004

Bei Gebäuden der Schutzstufe Teilschutz im historischen Zentrum von Santillana del Mar müssen die tragenden Holzelemente traditioneller Häuser erhalten bleiben, darunter der Portikus im Erdgeschoss, die hölzerne Galerie oder das Fachwerk im Obergeschoss sowie die Baluster von Galerien und Balkonen. Unverkleidete Betonblöcke sind an Fassaden ausdrücklich verboten.

Grundlage: Plan General de Ordenación Urbana Santillana del Mar, Artikel 3.5.6 (Nivel 4, Conservación Parcial) und Artikel 4.1.70; definitiv genehmigt durch die CROTU Kantabrien am 26.02.2004, veröffentlicht BOC Nr. 89 vom 07.05.2004

In Santillana del Mar darf der Dachfirst die zulässige Fassadenhöhe um höchstens 3,6 Meter überragen. Pro Dachfläche und Parzelle ist nur eine Dachgaube mit höchstens 1,30 Metern Breite zulässig.

Grundlage: Plan General de Ordenación Urbana Santillana del Mar, Artikel 4.1.37 Absatz 1; definitiv genehmigt durch die CROTU Kantabrien am 26.02.2004, veröffentlicht BOC Nr. 89 vom 07.05.2004

Worauf gerechnet wird

Gerechnet wird auf den valor de referencia des Katasters, wenn dieser über dem Kaufpreis liegt (Art. 10 TRLITPAJD in der Fassung ab 2022). Der Kaufpreis ist also nur die Untergrenze der Bemessungsgrundlage, nicht automatisch die Basis.

Die einzelnen Posten

Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) (gesetzlich fest): Beim Kauf einer Bestandswohnung erhebt die comunidad autónoma den ITP. Der subsidiäre Satz des Staates liegt bei 6 Prozent, die Regionen setzen eigene Sätze fest: 4 Prozent im Baskenland, 6 Prozent in Madrid und Navarra, 8 Prozent in mehreren Regionen, in Valencia seit 1. Juni 2026 gestaffelt 9 Prozent bis 1 Million Euro und 11 Prozent darüber (zuvor pauschal 10 Prozent), 10 bis 11 Prozent gestaffelt in Katalonien. Ohne die Region ist keine Zahl möglich. Notaría (amtlicher Tarif): Das Notarhonorar ist ein staatlich festgesetzter Tarif nach dem Wert der Urkunde, kein freier Preis. Typisch 0,3 bis 0,5 Prozent, dazu ein Betrag je Blatt der Urkunde. Ein Nachlass ist nur in engen Grenzen zulässig. Registro de la Propiedad (amtlicher Tarif): Die Eintragung ins Eigentumsregister folgt ebenfalls einem staatlichen Tarif nach Wertstufen, typisch 0,1 bis 0,25 Prozent. Erst die Eintragung schützt den Käufer gegen Dritte. Comisión inmobiliaria (frei vereinbar): Die Maklerprovision ist frei vereinbar und trägt in Spanien üblicherweise der Verkäufer, markttypisch 3 bis 5 Prozent zuzüglich 21 Prozent Umsatzsteuer. Für den Käufer entsteht daraus meist kein eigener Posten. Es gibt keine gesetzliche Grenze wie in Österreich.

Umsatzsteuer beim Erwerb

Bestandswohnung von privat: keine Umsatzsteuer, dafür ITP (Art. 20 Uno 22 Ley 37/1992). Neubau vom Bauträger: 10 Prozent IVA (Art. 91 Uno 1 Nr. 7 Ley 37/1992), dazu AJD zwischen 0,5 und 1,5 Prozent je Region. Der Neubau ist damit auf der Steuerseite nicht billiger, nur anders besteuert.

Kann ich die Nebenkosten mitfinanzieren?

Die meisten Banken finanzieren nur den Kaufpreis, weil die Nebenkosten keinen beleihbaren Gegenwert schaffen. Sie sind deshalb der Teil, der aus Eigenkapital kommen muss.

Lässt sich die Steuer auf den Erwerb senken?

In engen Grenzen, etwa indem bewegliches Zubehör im Vertrag getrennt ausgewiesen wird, soweit das der Wahrheit entspricht. Ein zu hoch angesetzter Anteil fällt bei einer Prüfung auf und kostet mehr, als er spart.