Was Sie in Sarlat-la-Canéda vor dem Kauf prüfen sollten

Arglist

Wer einen Mangel kennt und verschweigt, kann sich auf keinen Ausschluss berufen. Das gilt in allen hier behandelten Ländern.

Zugesicherte Eigenschaften

Was der Verkäufer ausdrücklich zusagt, etwa eine Wohnfläche oder eine Nutzung als Wohnraum, bleibt trotz Ausschluss verbindlich.

In der Altstadt von Sarlat-la-Canéda darf kein Gebäude eine Traufhöhe von 12 Metern überschreiten, gemessen in der Mitte der straßenseitigen Fassade oder ihrer einzelnen versetzten Abschnitte, etwa bei abschüssigen Straßen.

Grundlage: PSMV Sarlat-la-Canéda, Règlement écrit, Artikel US.10 Absatz 10.3; Secteur Sauvegardé, genehmigt per Décret vom 28.07.1989

Fassaden in der Altstadt von Sarlat-la-Canéda dürfen keine nachgeahmten Materialien zeigen, etwa falsche Ziegel, falschen Naturstein, falsches Fachwerk oder falschen Marmor, und sichtbarer Zementputz ist verboten. Der charakteristische Kalkstein der Fassaden darf nicht gestrichen oder bemalt werden.

Grundlage: PSMV Sarlat-la-Canéda, Règlement écrit, Artikel US.11 Absatz 11.1 und 11.2.16; Secteur Sauvegardé, genehmigt per Décret vom 28.07.1989

Dächer in der Altstadt von Sarlat-la-Canéda müssen bei Lauzen-, Flachziegel- oder Schieferdeckung eine Neigung von 60 Grad haben. Bürgerhäuser aus der Zeit vor dem 17. Jahrhundert müssen zwingend mit handwerklich gewonnenen Kalksteinplatten (Lauzen) fachgerecht gedeckt werden.

Grundlage: PSMV Sarlat-la-Canéda, Règlement écrit, Artikel US.11 Absatz 11.2.10; Secteur Sauvegardé, genehmigt per Décret vom 28.07.1989

Wie lange der Verkäufer haftet

Zwei Jahre ab dem Tag, an dem Sie den Mangel entdecken, mit einer äußeren Grenze von zwanzig Jahren ab dem Verkauf (Art. 1648 und Art. 2232 Code civil). Diese zwei Jahre sind seit dem Urteil der chambre mixte der Cour de cassation vom 21.07.2023 eine VERJÄHRUNGSFRIST und keine Ausschlussfrist mehr. Der Unterschied ist praktisch groß: Eine Verjährungsfrist kann nach den allgemeinen Regeln gehemmt und unterbrochen werden, etwa durch ein gerichtliches Sachverständigengutachten. Vorher lief die Frist unaufhaltsam ab, und genau daran sind Ansprüche gescheitert.

Bis wann ein Mangel gemeldet sein muss

Keine gesonderte Meldefrist. Die zwei Jahre ab Entdeckung sind zugleich die Frist für die Klage.

Wie weit ein Haftungsausschluss trägt

Ja, das Gesetz erlaubt ihn ausdrücklich. Formeln wie „vendu en l’état“ stehen in fast jedem Vertrag. Sie gelten nur für einen privaten Verkäufer in gutem Glauben.

Wann der Ausschluss nicht trägt

Die Klausel trägt nicht, wenn der Verkäufer den Mangel kannte. Beim privaten Verkäufer wird guter Glaube vermutet, Sie müssen seine Kenntnis also beweisen. Makler, Immobilienhändler und Bauträger können sich gar nicht befreien.

Was Sie verlangen können

Sie wählen zwischen Rückgabe gegen den vollen Kaufpreis und Behalten gegen Teilrückzahlung. Kannte der Verkäufer den Mangel, kommt Schadenersatz dazu.

Reicht eine Besichtigung, um Mängel zu erkennen?

Für sichtbare Mängel ja, und genau deshalb haftet der Verkäufer für sie meist nicht. Die teuren Fälle betreffen das, was man nicht sieht: Feuchtigkeit hinter Verkleidung, fehlende Genehmigungen, beschlossene Sonderumlagen.

Was, wenn die Fläche im Vertrag nicht stimmt?

Ob eine Abweichung einen Anspruch auslöst, hängt davon ab, ob die Fläche zugesichert oder nur beschrieben war, und wie groß die Abweichung ist. Die Schwelle ist je nach Land verschieden.

Kann ich nach der Unterschrift noch zurück?

Nur in engen Grenzen. Deshalb gehört jede Prüfung vor die Unterschrift, und deshalb ist eine Frist zwischen Entwurf und Beurkundung wertvoller als jede Zusicherung danach.