Was Sie in Sliema vor dem Kauf prüfen sollten

Arglist

Wer einen Mangel kennt und verschweigt, kann sich auf keinen Ausschluss berufen. Das gilt in allen hier behandelten Ländern.

Zugesicherte Eigenschaften

Was der Verkäufer ausdrücklich zusagt, etwa eine Wohnfläche oder eine Nutzung als Wohnraum, bleibt trotz Ausschluss verbindlich.

Malta beschränkt den Erwerb von Wohnimmobilien durch Nicht-Ansässige: Wer nicht mindestens fünf Jahre ununterbrochen in Malta gelebt hat, braucht für den Kauf außerhalb einer Special Designated Area (SDA) eine behördliche Genehmigung (AIP-Permit), darf damit nur EINE Immobilie zur eigenen Wohnnutzung erwerben und diese nicht vermieten. Sliema gehört mit Tigné Point zu den wenigen SDA-Standorten Maltas, ebenso das benachbarte St. Julian's mit Portomaso: Innerhalb dieser Zonen entfällt die Genehmigungspflicht vollständig, jeder Käufer kann unabhängig von der Staatsangehörigkeit mehrere Immobilien erwerben und sie mit Lizenz der Tourismusbehörde vermieten. Ob eine konkrete Adresse innerhalb oder außerhalb der SDA liegt, entscheidet über beides.

Grundlage: Immovable Property (Acquisition by Non-Residents) Act, Cap. 246 der Laws of Malta

Außerhalb der SDA gilt für das AIP-Permit zusätzlich eine Mindestwertgrenze, Stand der Recherche 174.274 Euro für eine Wohnung oder Maisonette und 300.619 Euro für andere Immobilientypen; beide Werte werden jährlich angepasst. EU-Bürger sind von der Genehmigungspflicht befreit, wenn sie ihren Hauptwohnsitz in Malta kaufen, nicht aber beim Kauf einer Zweitwohnung ohne die fünf Jahre Voraufenthalt. Genau dieser Fall, eine Ferien- oder Zweitwohnung außerhalb einer SDA wie Sliema, betrifft Käufer aus Deutschland, Österreich und der Schweiz am häufigsten.

Grundlage: Immovable Property (Acquisition by Non-Residents) Act, Cap. 246 der Laws of Malta; Mindestwerte nach der jährlich angepassten Verordnung dazu, Stand 18.08.2026

Wie lange der Verkäufer haftet

Eine Privatperson haftet auch nach der Übergabe für verdeckte Mängel. Malta hat trotz englischem Einfluss ein kontinentales Zivilrecht, deshalb gilt kein reines caveat emptor. Nach Art. 1426 Civil Code erstreckt sich die Haftung ausdrücklich auch auf Mängel, die der Verkäufer selbst nicht kannte, solange die Parteien nichts anderes vereinbart haben. Bei einer Immobilie verjährt der Anspruch ein Jahr nach dem Kaufvertrag. ACHTUNG BEIM FRISTBEGINN: Diese Jahresfrist läuft ab dem Tag des VERTRAGS, nicht ab der Übergabe. Bei beweglichen Sachen sind es dagegen sechs Monate ab der Übergabe, das ist ein anderer Anknüpfungspunkt und wird oft verwechselt. Konnte der Käufer den verdeckten Mangel nicht selbst erkennen, läuft dieses Jahr erst ab dem Tag, an dem er den Mangel entdecken konnte.

Bis wann ein Mangel gemeldet sein muss

Malta kennt keine kurze Anzeigefrist wie manche anderen Länder. Es gibt nur die eine Jahresfrist, in der der Käufer die Klage bei Gericht erheben muss. Diese Frist beginnt mit dem Kaufvertrag, bei einem nicht erkennbaren Mangel aber erst an dem Tag, an dem der Käufer den Mangel entdecken konnte. Wer diese Jahresfrist verstreichen lässt, verliert seine Rechte.

Wie weit ein Haftungsausschluss trägt

Ja, die Haftung kann im Vertrag ausgeschlossen werden. Der Verkäufer haftet für verdeckte Mängel jedoch nur dann nicht, wenn er ausdrücklich vereinbart hat, in keinem Fall Gewähr zu leisten. Ein blosser Zusatz wie gekauft wie besehen (tale quale) genügt nach maltesischer Rechtsprechung nicht, der Verzicht muss klar und ausdrücklich sein.

Wann der Ausschluss nicht trägt

Der Ausschluss schützt den Verkäufer nicht, wenn er den Mangel selbst kannte und verschwieg. Wer einen bekannten Mangel verschweigt, handelt arglistig, und eine allgemeine Ausschlussklausel gilt dann nicht. Zudem gilt: Kannte der Verkäufer den Mangel, muss er nicht nur den Preis erstatten, sondern auch Schadenersatz zahlen. Kannte er ihn nicht, schuldet er nur die Rückzahlung des Preises und der Kaufkosten.

Was Sie verlangen können

Der Käufer hat die Wahl zwischen zwei Klagen. Mit der actio redhibitoria gibt er die Immobilie zurück und bekommt den vollen Kaufpreis erstattet. Mit der actio aestimatoria behält er die Immobilie und bekommt einen vom Gericht bestimmten Teil des Preises zurück, also eine Minderung. Kannte der Verkäufer den Mangel, kommt zusätzlich Schadenersatz hinzu.

Reicht eine Besichtigung, um Mängel zu erkennen?

Für sichtbare Mängel ja, und genau deshalb haftet der Verkäufer für sie meist nicht. Die teuren Fälle betreffen das, was man nicht sieht: Feuchtigkeit hinter Verkleidung, fehlende Genehmigungen, beschlossene Sonderumlagen.

Was, wenn die Fläche im Vertrag nicht stimmt?

Ob eine Abweichung einen Anspruch auslöst, hängt davon ab, ob die Fläche zugesichert oder nur beschrieben war, und wie groß die Abweichung ist. Die Schwelle ist je nach Land verschieden.

Kann ich nach der Unterschrift noch zurück?

Nur in engen Grenzen. Deshalb gehört jede Prüfung vor die Unterschrift, und deshalb ist eine Frist zwischen Entwurf und Beurkundung wertvoller als jede Zusicherung danach.