Kaufnebenkosten in Sopron

Die Vergütung des Vermittlers

Sie ist der größte verhandelbare Posten. Mehrere Länder haben in den letzten Jahren festgelegt, dass sie zu teilen ist oder dass sie zahlt, wer den Vermittler beauftragt hat. Wer den Vertrag vor der Besichtigung liest, weiß, welche Fassung für ihn gilt.

Die Kosten der Finanzierung

Schätzkosten, Bereitstellungszinsen und die Eintragung der Sicherheit gehören zum Kauf, tauchen aber in keiner Nebenkostenübersicht des Vermittlers auf. Sie gehören trotzdem in die Rechnung, bevor eine Zusage gegeben wird.

In der Altstadt von Sopron müssen straßenseitige Fassaden aus traditionellen Materialien bestehen, etwa verputzter Architektur oder einem Sockel aus Stein oder Putz. Grelle Fassadenfarben sind verboten.

Grundlage: 12/2018. (IX. 28.) önkormányzati rendelet a településkép védelméről, § 19 Absatz 1 Buchstabe a und Absatz 4; in Kraft seit 01.10.2018

In der Altstadt von Sopron sind glänzende oder nicht zum Straßenbild passende Dachfarben verboten, die Dachneigung muss sich in das Straßenbild einfügen. In den örtlich unter Schutz gestellten Bereichen müssen zusätzlich Traufhöhe, Dachform und Firstrichtung erhalten bleiben, das Dach muss mit Ziegeln gedeckt sein, und Natursteinimitate sowie straßenseitige Fensterläden sind verboten.

Grundlage: 12/2018. (IX. 28.) önkormányzati rendelet a településkép védelméről, § 19 Absatz 4 und Absatz 6 sowie § 26 bis § 27; in Kraft seit 01.10.2018

In der Altstadt von Sopron sind Solarkollektoren und Photovoltaikanlagen auf Steildächern nur zulässig, wenn sie sich in die Dacheindeckung und die Anordnung der Dachgauben einfügen. Neue Dachfenster müssen sich ebenso in das bestehende Fassaden- und Fenstermuster einpassen.

Grundlage: 12/2018. (IX. 28.) önkormányzati rendelet a településkép védelméről, § 31 Absatz 2 und § 19 Absatz 7; in Kraft seit 01.10.2018

In den meisten Altstadtzonen von Sopron muss sich die Höhe eines Neubaus an der bereits vorhandenen Höhe der Nachbargebäude orientieren, mit einer Toleranz von höchstens 100 Zentimetern. Auf Grundstücken, die direkt an die historische, geschützte Stadtmauer grenzen, darf kein Gebäude an die Mauer angebaut werden.

Grundlage: 31/2021. (XI. 26.) önkormányzati rendelet für Belváros und Umgebung, § 12 sowie § 12 Absatz 6, § 15 Absatz 4 Buchstabe c und § 16 Absatz 4 Buchstabe d; in Kraft seit 27.12.2021, konsolidierte Fassung seit 28.10.2023

Worauf gerechnet wird

Gerechnet wird auf den Kaufpreis oder den Marktwert, je nachdem welcher höher ist. Größter Posten ist die Grunderwerbsteuer.

Die einzelnen Posten

Grunderwerbsteuer (gesetzlich fest): Vier Prozent auf den Teil bis eine Milliarde Forint, zwei Prozent auf einen darüber liegenden Teil. Für eine normale Wohnung sind es also glatt vier Prozent, gezahlt vom Käufer. Für den Erstkauf des Hauptwohnsitzes gibt es Ermäßigungen, für Käufer unter 35 Jahren beim ersten Eigenheim unter Bedingungen sogar die volle Befreiung. Rechtsanwalt (frei vereinbar): In Ungarn muss ein Rechtsanwalt (ügyvéd) den Kaufvertrag errichten und gegenzeichnen, das ist gesetzlich vorgeschrieben. Das Honorar ist frei vereinbar, markttypisch 0,5 bis 1,5 Prozent des Kaufpreises. Grundbuch-Eintragung (gesetzlich fest): Für die Eintragung ins Grundbuch (földhivatal) fällt eine feste Gebühr von rund 10.600 Forint je Immobilie an, also rund 28 Euro. Ein fester Betrag, kein Prozentsatz vom Kaufpreis. Maklerprovision (frei vereinbar): Drei bis fünf Prozent zuzüglich Umsatzsteuer, frei vereinbar. Üblicherweise trägt die Provision der Verkäufer, für den Käufer fällt dann nichts an.

Umsatzsteuer beim Erwerb

Der Kauf einer Bestandswohnung von privat ist umsatzsteuerfrei; hier greift die Grunderwerbsteuer. Beim Neubau vom Bauträger fällt Umsatzsteuer an, für neue Wohnungen bis zu einer Größengrenze zum befristet ermäßigten Satz von fünf Prozent, sonst zum Normalsatz von 27 Prozent.

Kann ich die Nebenkosten mitfinanzieren?

Die meisten Banken finanzieren nur den Kaufpreis, weil die Nebenkosten keinen beleihbaren Gegenwert schaffen. Sie sind deshalb der Teil, der aus Eigenkapital kommen muss.

Lässt sich die Steuer auf den Erwerb senken?

In engen Grenzen, etwa indem bewegliches Zubehör im Vertrag getrennt ausgewiesen wird, soweit das der Wahrheit entspricht. Ein zu hoch angesetzter Anteil fällt bei einer Prüfung auf und kostet mehr, als er spart.