Immobilien in der Stadt Stockholm: was hier gilt

Wer in Stockholm ein Haus oder eine Wohnung kauft, kauft oft nur das Gebäude, nicht den Grund darunter. Ein erheblicher Teil des Stadtgebiets gehört der Kommune Stockholm und wird nur im tomträtt überlassen, dem schwedischen Erbbaurecht. Ob das für ein konkretes Objekt gilt, steht im Grundbuch, und die Angabe wirkt sich auf den Wert aus: Ein sonst gleiches Objekt auf eigenem Grund (äganderätt) ist eine andere Sache.

Grundlage: Jordabalk (1970:994) 13 kap. (tomträtt)

Für die Nutzung des Grundes zahlt der Tomträttshavare eine jährliche Gebühr, die tomträttsavgäld. Sie bemisst sich am Wert des Grundes und bleibt nicht dauerhaft gleich: Die Stadt Stockholm setzt sie in wiederkehrenden Zeitabschnitten neu fest, bei Einfamilienhäusern alle zehn, bei Mehrfamilienhäusern alle zwanzig Jahre. Bei einer solchen Neufestsetzung kann die Gebühr deutlich steigen, weshalb Käufer wissen sollten, wie viele Jahre der laufende Zeitabschnitt noch hat. Einen Auskauf, der aus der tomträtt volles Eigentum am Grund macht, bietet die Stadt Stockholm an, aber unter eigenen Bedingungen, die sie selbst festlegt und ändern kann.

Grundlage: Jordabalk (1970:994) 13 kap. 11 § (Neufestsetzung der Avgäld); Zeitabschnitte für Ein- und Mehrfamilienhäuser sowie das städtische Auskaufsprogramm setzt die Stadt Stockholm eigenständig fest (boende.stockholm/regler-tillstand/tomtratt-och-arrende)

Eine Mietwohnung direkt vom Eigentümer zu bekommen, läuft in Stockholm anders als anderswo. Wer keine Wohnung über den freien Markt findet, meldet sich bei der städtischen Bostadsförmedlingen an und sammelt ab diesem Tag Warteschlangenzeit. Für jede einzelne freie Wohnung entsteht eine eigene Warteschlange aus allen Interessenten, vergeben wird an die längste Anmeldezeit, nicht an die größte Dringlichkeit. Die Wartezeit ist deshalb von Lage zu Lage sehr verschieden: Innenstadtwohnungen dauern spürbar länger als Wohnungen am Stadtrand oder in Nachbargemeinden.

Grundlage: Bostadsförmedlingen i Stockholm AB, amtliche Statistik zu Wartezeiten je Gebiet

Wer über die Warteschlange keine Wohnung bekommt, weicht in Stockholm häufig auf ein andrahandskontrakt aus, eine Untervermietung durch den Erstmieter, statt auf einen direkten Vertrag mit dem Eigentümer (förstahandskontrakt). Das ist rechtlich ein erheblicher Unterschied: Das gesetzliche Besittningsskydd, das Recht, trotz Kündigung des Vermieters wohnen zu bleiben, gilt beim förstahandskontrakt von Anfang an, beim andrahandskontrakt dagegen nur eingeschränkt und abhängig von der Vertragsdauer. Wer in Stockholm eine Wohnung sucht, sollte deshalb wissen, welche der beiden Vertragsarten angeboten wird.

Grundlage: 12 kap. Jordabalk (1970:994), Hyreslagen, insbesondere zum Besittningsskydd bei Andrahandsuthyrning