Kaufnebenkosten in Stockholm

Die Vergütung des Vermittlers

Sie ist der größte verhandelbare Posten. Mehrere Länder haben in den letzten Jahren festgelegt, dass sie zu teilen ist oder dass sie zahlt, wer den Vermittler beauftragt hat. Wer den Vertrag vor der Besichtigung liest, weiß, welche Fassung für ihn gilt.

Die Kosten der Finanzierung

Schätzkosten, Bereitstellungszinsen und die Eintragung der Sicherheit gehören zum Kauf, tauchen aber in keiner Nebenkostenübersicht des Vermittlers auf. Sie gehören trotzdem in die Rechnung, bevor eine Zusage gegeben wird.

Wer in Stockholm ein Haus oder eine Wohnung kauft, kauft oft nur das Gebäude, nicht den Grund darunter. Ein erheblicher Teil des Stadtgebiets gehört der Kommune Stockholm und wird nur im tomträtt überlassen, dem schwedischen Erbbaurecht. Ob das für ein konkretes Objekt gilt, steht im Grundbuch, und die Angabe wirkt sich auf den Wert aus: Ein sonst gleiches Objekt auf eigenem Grund (äganderätt) ist eine andere Sache.

Grundlage: Jordabalk (1970:994) 13 kap. (tomträtt)

Für die Nutzung des Grundes zahlt der Tomträttshavare eine jährliche Gebühr, die tomträttsavgäld. Sie bemisst sich am Wert des Grundes und bleibt nicht dauerhaft gleich: Die Stadt Stockholm setzt sie in wiederkehrenden Zeitabschnitten neu fest, bei Einfamilienhäusern alle zehn, bei Mehrfamilienhäusern alle zwanzig Jahre. Bei einer solchen Neufestsetzung kann die Gebühr deutlich steigen, weshalb Käufer wissen sollten, wie viele Jahre der laufende Zeitabschnitt noch hat. Einen Auskauf, der aus der tomträtt volles Eigentum am Grund macht, bietet die Stadt Stockholm an, aber unter eigenen Bedingungen, die sie selbst festlegt und ändern kann.

Grundlage: Jordabalk (1970:994) 13 kap. 11 § (Neufestsetzung der Avgäld); Zeitabschnitte für Ein- und Mehrfamilienhäuser sowie das städtische Auskaufsprogramm setzt die Stadt Stockholm eigenständig fest (boende.stockholm/regler-tillstand/tomtratt-och-arrende)

Eine Mietwohnung direkt vom Eigentümer zu bekommen, läuft in Stockholm anders als anderswo. Wer keine Wohnung über den freien Markt findet, meldet sich bei der städtischen Bostadsförmedlingen an und sammelt ab diesem Tag Warteschlangenzeit. Für jede einzelne freie Wohnung entsteht eine eigene Warteschlange aus allen Interessenten, vergeben wird an die längste Anmeldezeit, nicht an die größte Dringlichkeit. Die Wartezeit ist deshalb von Lage zu Lage sehr verschieden: Innenstadtwohnungen dauern spürbar länger als Wohnungen am Stadtrand oder in Nachbargemeinden.

Grundlage: Bostadsförmedlingen i Stockholm AB, amtliche Statistik zu Wartezeiten je Gebiet

Wer über die Warteschlange keine Wohnung bekommt, weicht in Stockholm häufig auf ein andrahandskontrakt aus, eine Untervermietung durch den Erstmieter, statt auf einen direkten Vertrag mit dem Eigentümer (förstahandskontrakt). Das ist rechtlich ein erheblicher Unterschied: Das gesetzliche Besittningsskydd, das Recht, trotz Kündigung des Vermieters wohnen zu bleiben, gilt beim förstahandskontrakt von Anfang an, beim andrahandskontrakt dagegen nur eingeschränkt und abhängig von der Vertragsdauer. Wer in Stockholm eine Wohnung sucht, sollte deshalb wissen, welche der beiden Vertragsarten angeboten wird.

Grundlage: 12 kap. Jordabalk (1970:994), Hyreslagen, insbesondere zum Besittningsskydd bei Andrahandsuthyrning

Worauf gerechnet wird

Gerechnet wird auf den höheren Wert aus Kaufpreis und taxeringsvärde des Vorjahres (8 § Lag om stämpelskatt vid inskrivningsmyndigheter, 1984:404).

Die einzelnen Posten

Stämpelskatt (lagfart) (gesetzlich fest): 1,5 Prozent für natürliche Personen, 4,25 Prozent für juristische Personen. Der Satz hängt also daran, WER kauft, nicht was gekauft wird. Dazu kommt immer eine expeditionsavgift von 825 Kronen. WICHTIG: Beim Kauf einer bostadsrätt, also eines Wohnrechts in einer Wohnungsgenossenschaft, fällt keine stämpelskatt an, und das ist in schwedischen Städten die häufigste Wohnform. Stämpelskatt (pantbrev) (gesetzlich fest): Wer die Wohnung finanziert, zahlt 2 Prozent des neu eingetragenen HYPOTHEKENBETRAGS, nicht des Kaufpreises, dazu 375 Kronen Gebühr je pantbrev. Wie viel das ist, hängt allein an der Höhe des Darlehens. Bestehende pantbrev übernimmt der Käufer kostenfrei, deshalb ist die Frage nach vorhandenen pantbrev vor dem Kauf Geld wert. Mäklararvode (gesetzlich gedeckelt): Die Provision ist frei vereinbar, typisch 1,5 bis 5 Prozent nach Region, und getragen wird sie vom Verkäufer. Der Makler ist gesetzlich zur unparteilichen Vermittlung zwischen beiden Seiten verpflichtet, er ist also kein Vertreter des Verkäufers. Diese Pflicht ist der eigentliche Schutz des Käufers.

Umsatzsteuer beim Erwerb

Der Verkauf einer Immobilie ist von der Umsatzsteuer befreit (3 kap. 2 § Mervärdesskattelagen). Beim Neubau ist die Umsatzsteuer auf die Baukosten im Preis kalkuliert und erscheint nicht gesondert.

Kann ich die Nebenkosten mitfinanzieren?

Die meisten Banken finanzieren nur den Kaufpreis, weil die Nebenkosten keinen beleihbaren Gegenwert schaffen. Sie sind deshalb der Teil, der aus Eigenkapital kommen muss.

Lässt sich die Steuer auf den Erwerb senken?

In engen Grenzen, etwa indem bewegliches Zubehör im Vertrag getrennt ausgewiesen wird, soweit das der Wahrheit entspricht. Ein zu hoch angesetzter Anteil fällt bei einer Prüfung auf und kostet mehr, als er spart.