Die Eigentümergemeinschaft in Stockholm prüfen

Die Protokolle der letzten Jahre

Darin steht, worüber gestritten wurde, was beschlossen und was vertagt wurde. Ein mehrfach vertagtes Dach ist ein Dach, das kaputt ist und für das niemand zahlen will.

Der Wirtschaftsplan

Er zeigt, was laufend zu zahlen ist und wie es sich verteilt. Vergleichen Sie den Betrag mit dem, was im Exposé als monatliche Belastung steht.

Der Stand der Rücklage

Eine dünne Rücklage bei einem alten Haus heißt: Die nächste größere Reparatur kommt als Sonderumlage, und die trifft den, der dann Eigentümer ist.

Wer in Stockholm ein Haus oder eine Wohnung kauft, kauft oft nur das Gebäude, nicht den Grund darunter. Ein erheblicher Teil des Stadtgebiets gehört der Kommune Stockholm und wird nur im tomträtt überlassen, dem schwedischen Erbbaurecht. Ob das für ein konkretes Objekt gilt, steht im Grundbuch, und die Angabe wirkt sich auf den Wert aus: Ein sonst gleiches Objekt auf eigenem Grund (äganderätt) ist eine andere Sache.

Grundlage: Jordabalk (1970:994) 13 kap. (tomträtt)

Für die Nutzung des Grundes zahlt der Tomträttshavare eine jährliche Gebühr, die tomträttsavgäld. Sie bemisst sich am Wert des Grundes und bleibt nicht dauerhaft gleich: Die Stadt Stockholm setzt sie in wiederkehrenden Zeitabschnitten neu fest, bei Einfamilienhäusern alle zehn, bei Mehrfamilienhäusern alle zwanzig Jahre. Bei einer solchen Neufestsetzung kann die Gebühr deutlich steigen, weshalb Käufer wissen sollten, wie viele Jahre der laufende Zeitabschnitt noch hat. Einen Auskauf, der aus der tomträtt volles Eigentum am Grund macht, bietet die Stadt Stockholm an, aber unter eigenen Bedingungen, die sie selbst festlegt und ändern kann.

Grundlage: Jordabalk (1970:994) 13 kap. 11 § (Neufestsetzung der Avgäld); Zeitabschnitte für Ein- und Mehrfamilienhäuser sowie das städtische Auskaufsprogramm setzt die Stadt Stockholm eigenständig fest (boende.stockholm/regler-tillstand/tomtratt-och-arrende)

Eine Mietwohnung direkt vom Eigentümer zu bekommen, läuft in Stockholm anders als anderswo. Wer keine Wohnung über den freien Markt findet, meldet sich bei der städtischen Bostadsförmedlingen an und sammelt ab diesem Tag Warteschlangenzeit. Für jede einzelne freie Wohnung entsteht eine eigene Warteschlange aus allen Interessenten, vergeben wird an die längste Anmeldezeit, nicht an die größte Dringlichkeit. Die Wartezeit ist deshalb von Lage zu Lage sehr verschieden: Innenstadtwohnungen dauern spürbar länger als Wohnungen am Stadtrand oder in Nachbargemeinden.

Grundlage: Bostadsförmedlingen i Stockholm AB, amtliche Statistik zu Wartezeiten je Gebiet

Wer über die Warteschlange keine Wohnung bekommt, weicht in Stockholm häufig auf ein andrahandskontrakt aus, eine Untervermietung durch den Erstmieter, statt auf einen direkten Vertrag mit dem Eigentümer (förstahandskontrakt). Das ist rechtlich ein erheblicher Unterschied: Das gesetzliche Besittningsskydd, das Recht, trotz Kündigung des Vermieters wohnen zu bleiben, gilt beim förstahandskontrakt von Anfang an, beim andrahandskontrakt dagegen nur eingeschränkt und abhängig von der Vertragsdauer. Wer in Stockholm eine Wohnung sucht, sollte deshalb wissen, welche der beiden Vertragsarten angeboten wird.

Grundlage: 12 kap. Jordabalk (1970:994), Hyreslagen, insbesondere zum Besittningsskydd bei Andrahandsuthyrning

Wie das Eigentum hier aufgeteilt ist

Eine bostadsrätt ist kein Eigentum an der Wohnung, sondern ein unbefristetes Nutzungsrecht als Mitglied einer bostadsrättsförening, der das Gebäude gehört.

Die Gemeinschaft und ihre Beschlüsse

Die bostadsrättsförening ist ein Verein mit einem styrelse (Vorstand) und beschließt in der stämma. Der Erwerb setzt die Aufnahme als Mitglied voraus.

Was laufend zu zahlen ist

Die Mitglieder zahlen eine monatliche avgift an die förening. Wichtig ist, dass die förening selbst Kredite auf das Gebäude haben kann.

Das Risiko, das auf den Erwerber übergeht

Entscheidend ist die Finanzlage der förening: Hohe Vereinsschulden bedeuten das Risiko steigender avgift. Bei schweren Zahlungsrückständen kann die bostadsrätt über die Kronofogdemyndighet zwangsverwertet werden. ZU DEN RÜCKSTÄNDEN DES VERKÄUFERS: Er schuldet die avgift nur bis zu dem Zeitpunkt, zu dem der förening der Übergang an das neue Mitglied angezeigt wurde (6 kap. 6 § bostadsrättslagen), und der Käufer tritt nicht in dessen Schuld ein. Damit ist die Sache aber nicht erledigt, denn die förening hat ein gesetzliches Pfandrecht an der bostadsrätt. Zahlt der Verkäufer nicht und ist bei ihm nichts zu holen, kann sie dieses Pfandrecht verwerten, und dann steht der Käufer vor der Wahl, die fremde Schuld zu begleichen oder seine Wohnung in der Zwangsverwertung zu verlieren. Rechtlich schuldet er nichts, praktisch zahlt er. Genau deshalb gehört vor dem Abschluss die Bestätigung der förening eingeholt, dass der Verkäufer nichts offen hat; die årsredovisning allein zeigt das nicht. Der Käufer braucht ausserdem die Zustimmung zur Mitgliedschaft. RECHERCHEUMFANG: über schwedische Fachquellen zur bostadsrättslagen geprüft, nicht am Gesetzeswortlaut selbst.

Muss der Verkäufer mir die Protokolle geben?

Er muss aufklären, was für Ihre Entscheidung wesentlich ist, und eine beschlossene Sonderumlage gehört dazu. Die Protokolle selbst bekommen Sie über ihn oder über die Verwaltung. Weigert er sich, ist das ein Grund, nicht zu unterschreiben.

Hafte ich für Rückstände des Voreigentümers?

Das ist je nach Land verschieden geregelt und einer der teuersten Unterschiede überhaupt. In manchen Rechtsordnungen haftet die Wohnung selbst für offene Beiträge, unabhängig davon, wer sie verursacht hat.